しばらく不動産投資の 作業を停止していました。 今日は久しぶりにいくつかの物件をピックアップしてその中からよさそうな物件を外から見てきました。

全部で四つの物件です。

何も低価格のボロ戸建ての物件で、すぐ購入して不動産投資のスタートを切れるようにしたいと思いました。 というのも最近のコロナ騒ぎで本業の商売がいつ傾くかわからない状況で早くに不動産での賃貸経験やリフォーム経験を積む必要があると感じたからです。

茨城県の4物件を現地調査

●一件目、土地1500㎡築50年380万円

まず一軒目が茨城県 つくばみらい市です。ここに土地の面積が1500平方メートルの物件が出ていて価格が380万円です。

この物件は土地の広さが魅力的だと思ったので、 グーグルマップでは確認が出来なかったので実際に言って外から見てみようと思いました。

車を走らせて言ってみたところ、 牛久沼という大きな沼の近くにあるんですけど。 平坦な田んぼの道を進んでいって、 周りにはスーパーも何もないような田舎です。

少し山道を入って高くなったところにその物件がありました。 ですが、残念ながら物件の 全体像は見れません。大きな木で囲まれていてうっそうとしていて、 田舎の農家の一軒家という感じです。 この集落は50年以上前から続く集落のように思います。周りの家々とも農家で、車の中から家の中や歩いてる人が見えますが、みな農作業の恰好をしていました。

土地が広く活用できるのであれば、購入してみたいとも思いました。 これは投資用でもありますし自分自身で住むむ用としてもいいんじゃないかなと思ったところです。 なぜならコロナ禍で食糧危機の可能性がわずかに出てきたからですね。自分で土地に畑を作って自作できる環境の需要が高まるんじゃないかと思ったのです。それにリモートワークが主流になれば都心に住む必要もありませんしね。

●2件目は1件目とほど近い200㎡140万円平屋

次に2件目です。 同じつくばみらい市の 一軒目の物件と近いところに、 面積は200平方メートルぐらいの土地で、 物件は平屋。60㎡ぐらいの建物です。

車が3台ぐらい停められそうなところです。 この集落は残念ながらすごく古い集落のようで街としての魅力がほぼ無いに等しいと思います。 近くにあった小学校も最近廃校になってしまって子供の姿もないかもしれません。

この物件は建物の中の写真が掲載されていたので、 確認してみましたが、割と綺麗にリフォームされているように思います。 価格が140万円と安いので、 最初の不動産投資の最初の一軒目としては、 勉強するのにもちょうどいいかなと。 考えられます。

ちょうど通りすがったときに隣の家(これも似たような平屋)の住人のお年寄りが庭で作業をしてたのを見ました。

この二つの物件を見てから、今度は、 土浦市にある物件を見に行きました。

●3件目は土浦駅徒歩30分、400万戸建

土浦市の物件は 比較的住宅が密集している所にあって、 内装も外装外壁もリフォームされているのですぐに賃貸に出せる物件です 。

しかし駐車場が狭くバルコニーがないのでそのデメリットがどうなるかを確認したいと思いました 実際に行ってみると、 外壁をまさに塗装中の作業をしている人がいました。 その横を車で通り過ぎながら見てきました。 狭い道を入ったところなので、 利便性は良くないかもしれません。 ただ家の綺麗さと築年数の浅さ。 価格が400万円と安いので、 可能性を感じました。

●4件目、龍ヶ崎市の築古の平屋400㎡

4軒目は土浦市から移動して龍ケ崎市という市にある平屋の築古の物件です。 この物件は295万円。面積は60平方メートル。 土地の面積は400平方メートル。 ということで、 駐車場は広くそれ以外にも畑みたいな土地があって 柔軟に活用できそうです。 ただデメリットとして部屋の中が散らかってるのと 汲み取り式のトイレであるという点です。 汲み取り式のトイレから下水道に変更することができればこの物件も活用できそうな感じです。

下水道への変更は、工事や新しいトイレの設置などで100万円近くかかると予想します。

土浦市から龍ヶ崎市へは南下する形で車で来たのですが、途中の牛久の東側あたりから工業団地がいくつも出てきました。この周辺は賃貸需要も高そうな気がしました。

しかし残念ながらこの龍ヶ崎市の物件の周辺にはスーパーなどがなく駅までは徒歩25分かかります 小中学校は比較的近いのでファミリー層には需要がありそうですが 龍ヶ崎市全体で見ると 賃貸の空室率がかなり高い方なので、 この物件をどのように貸し出せるかは未知数です。

茨城県の4物件を精査・判断

さて、今日の物件の精査をします。

●1件目の1500㎡戸建

まず一軒目は1500平方メートルの一戸建て、残念ながらこの物件の土地面積の2/3以上が斜面になっていてそこに大木が生えていました。土地として有効活用できないような物件であることがわかりました。 それでも300平米ぐらいは家が建っていて庭がある形になっていますけれども、さすがにこの物件の土地を有効活用するのは難しいし、すべての木を伐採してもそこには斜面が残ってしまうのでちょっと自分には難しいかなと思ったのが見送る結果になりました

●2件目の140万戸建

次に2件目です。 二軒目は140万円と格安の物件ですこれは中もリフォームされていて少し修理すればすぐ貸し出しに使えそうな物件でした。DIYの練習用にちょうど良いと思って買う気満々だったのですが、帰宅して判明。実はこの物件土地は借地権になっていました(;´・ω・)それをアットホーム上で見逃していたのが後で発覚しこの物件を買わないことにしました。あのごみみたいな土地(といったら失礼ですが)で借地権で月1万円弱支払うのは面白くないですね。

●3件目の土浦の戸建て

次に3件目の土浦の物件です。 この物件は特に問題なくすぐに賃貸に出せるような優良物件に見えます。しかしこれも帰宅後に物件のマイソクを見たら、井戸水加盟が必須で入会金5万円、月々2500円 の水道料金がかかることが判明。何それ?

このエリアは、井戸水を使ってるみたいで上水道が通ってないのかもしれない上、水道が通っていればそれを使えば良いのだが。 となると下水道はどうなってるのかその点も気になる物件は400万円なのでその点を確認して問題なければ、購入したい。駐車場はとても狭く、軽自動車ぐらいが停められるぐらいとなっている。

自宅から遠いし町内会や組合もあるみたいで面倒だなと思ったので保留に。

●4件目の龍ヶ崎戸建

次に4件目、龍ヶ崎の295万円の物件現地に行ってみると看板が立っていた。 280万円と書いてあったのと10年特例と書いてあった。 10年特例ということはこの付近に10年住んでないと再建築ができない土地で 市街化調整区域なので、安い安く買えるんだけど。

建て替えのためには10年住まないといけないので、基本的には今ある物件をそのまま中古で貸し出すような形になる。この物件のデメリットは事前に分かっていました。汲み取り式のトイレということ。 汲み取り式から水洗に指定下水道と接続するようなことができれば良いのだが現時点でそれに関しての知識を持ち合わせていないので、これもそれに加えて龍ヶ崎の入居率の低さ空室率の高さもあってこの物件も見送る可能性が高いです。

以上まとめ。

4件見て全ての物件が購入に至らなそうな気がします。 事前に判明できた情報を見逃していたのも残念。 最近の目の痛みとか。 なかなか物件にありつけない状況とかで、判断や注意が散漫になっていた可能性がある。

後は今ちょっと目をつけている告知事項ありの別の物件これを見て判断していきたいと思う。なのだけどその日のうちに情報が更新されていて380万→830万に値段が上げられてた。なんじゃそりゃ。告知事項ありのくせに。だからこの物件も無し。結局いいかも、と思った5物件すべてチャラになりました。

昨日から続けてきた物件精査と今日の現地調査の作業‥すべてパアです。これだから不動産投資は苦しい。。