中古戸建購入!ホームインスペクションを使ってみた結果(涙

1カ月前に契約した戸建、入居者さんの退去や備品の撤去が完了し、引き渡しを受けました。

これからリフォームをするために家のまわりと、中とをぐるっと回って再チェックしました。

またホームインスペクションで住宅診断をお願いしているので、一級建築士の方にもチェックしてもらいました。厳しい目のチェックの仕方も教えてもらったのでとてもためになりました。

重要な2ポイント

建物の傾き1000mmで6mm以上の傾きが無い事
木造の建物は水が大敵なので湿気や水が入る経路が無い事が重要

実際にホームインスペクションで診断した結果

屋根のチェック

遠方から屋根を見て一番上の部分が落ちてないことを望遠鏡で確認、瓦が割れてないかもチェック。これは問題なし。

境界線のチェック

境界線がどこかを確認を。隣の家と共同の壁があるとそれを壊したりはできない。今回の物件は境界線が壁の真上にあるようでしたので、あとで不動産屋に確認しないといけない。

基礎

打診棒があれば、それでガラガラあててみる。音が変わるということは向こう側のモルタルが浮いてて隙間がある。実は浮いてても問題は無く、コンクリートが割れてなければ大丈夫。でもこの物件は外からは見えない。

問題は基礎がヒビ割れして、水が浸入し、中の鉄筋が錆て爆裂を起こし、基礎が壊れる事がマズイ。

この家は古いので基礎の中に鉄筋が無い可能性が高い。その場合は爆裂がないので大丈夫とはいえないけど、その恐れはないということ。

しかし後述するように、基礎にガッツリひび割れが発覚( ;∀;)

雨どい

さわって力を入れてみて、壊れてないかをチェック。縦の雨どいは問題なしだが、屋根の雨どいで一部漏れを発見。

軒裏

シミがあると雨漏り。塗装してるとわからない。年チェックで変化を見てあげるとメンテナンスになる。

戸袋木の枠

水があたるので腐食しやすい。塗装で保護してあげるとよい。数年に1回。
取り換えてもよいが費用と相談。塗装は防水効果はないが期待はできる。要修繕。

外壁のチョーキング

壁は主にモルタルをぬって、そのうえに塗装している。経年により塗装がはがれるチョーキングがおこる。今回は著しいチョーキングではなかったが、数年後には少なくとも塗装しがほうがよい。

壁のヒビ

0.5mm幅がめやす。中のモルタルに水が入るとNGとなる。止水措置をして樹脂を注入して塗装するとよい。これは業者にお願いした方がいい。DIYではなく。

建物にくっついてる金属とか

外壁を貫通するものがいくつかある。管、換気扇、金属など。その結合部に水が入らないようにしてあることが重要。0.5mmの針が入るか?入るならシーリングで隙間をうめること。

基礎のヒビ

東側の基礎に幅0.5×深さ20mmのヒビあり。ズレもあるので補修必須。カベまで同時に割れてはいないので地盤沈下ではないと思うが。またそこに黒アリを確認。黒アリはシロアリを食べるので、シロアリがいるかもしれない。そうすると中の柱に黒アリの巣ができてることがある。

北側の基礎→構造クラックがある。0.5mm幅なので補修必須。基礎と壁がつながってヒビが入ってるので、少なくとも水を入れないように。外壁と基礎と止水埋めを。

北西側濡れ縁下に大きなクラック。5mm以上で段差もある。
南西側濡れ縁下にも大きなクラック。補修を。

外壁のヒビ

壁のヒビの周りの色が変わってると、そこから水が入ってるかもしれない。止水を。

風呂場の外壁、ヒビがある。壁に穴がある。

雨戸と戸袋

全体的に雨戸がしまりにくい。

電気のメーター

スマートメーターになっていない。スマートメーターだと沿革で電気量がチェックできる。交換できるとよいが。またメーターが木の板を挟んで撃ちこんであるので,変えた方がいい。(外壁塗装の業者か、東電か)

汚水マス

マイナスドライバーで開ける。中がつまってないか、つぎめがハズレてないか。外れてると地盤沈下を疑う。今回は大丈夫だった。

ぬれ縁

ぬれ縁が腐ってる。雨どいから水が落ちてる可能性大。
濡れ縁は撤去。
交換しても雨どいが壊れてたら水が落ちちゃうので。

リビング外の雨戸のレール

リビング外の雨戸のレールが腐りかけで落ちてる。塗装でOKか、撤去するか、取り換えかは相談にて。

玄関の木柱

縦のワレはわざと割ってあるので問題ない。
柱の上部の隙間はシーリングでうめる。
保護塗装してあげるとなおよい。

玄関チャイム

鳴らない。取り換えで。

室内の金属の戸の滑りが悪い

クレ55で滑りをよくできる

水栓

漏れがあるので交換を

リビング床

南側に傾いてる。2mで12mm。/(^o^)\オワタ
地盤沈下?シロアリ?基礎強度が弱いのか。現時点では判断できない。

リビング東側雨戸

雨戸内側の壁ハガレ。雨戸がしまえない。

壁の四隅の水平垂直

これは問題ない。ということは地盤沈下ではなく基礎が弱い可能性。

玄関ロビー

垂直水平はOK
玄関天井→天井のクロスが落ちてぶかぶか感。クロス交換。まさか雨漏りか?

1F和室

タタミ、床落ちこむ。フンっぽいのがある。畳の下の床板がワレてブカブカしてるので取り換え。

1F和室屋根裏

補強してる様子が見える。木の含水率13%で良好。スジカイに金具があるので地震に耐えれる。

1F和室雨シミっぽいのがある

北東の押し入れの角、神棚の横に雨シミっぽいのがある。しかし屋根裏から見て雨漏りではないことを確認。2階からこぼれたか?問題なしとする。

お風呂

タイルのヒビ。タイルをまたいでのヒビワレは向こう側の木がやられてるのかも。バランス釜なのでユニットバスに変更。

洗面化粧台

水の出が弱い。ハンドルを調整してもらうとよい。
ゴム栓がない。
水を大量に流しドレッサー下のパイプの接続部分をさわってみて漏れてないかチェックしとくとよい。

1F階段下収納

床がブカブカ。

火災報知器

火災報知器が1個足りない。階段に設置すること。

2F和室

2/1000ぐらいの傾きがあるが、これはOK

2Fクローゼット

クローゼット表面劣化、上部クローゼットすりぎみ

2F洋室

2F洋室傾きあり、南側に11/1000最大で下がってる。壁の水平垂直はOK。床板の歪みによる傾斜なのか、不明。修繕によって傾きがなおるかもしれないのでリフォーム屋と相談。

南側壁の石膏ボードの継ぎ目のワレがある。問題はないが壁紙を貼るときにヒビワレしないように寒冷紗をいれてくださいとお願いする。

2F屋根裏

見える範囲では雨漏りはなさそう。綺麗。

1F床下潜り

木部の湿気メーターが52%と非常に高い。

ベニヤ板が分裂してワレてるのが原因で畳がふかふかする。これは取り換え。

床下和室で見た範囲ではシロアリはいない。リビング下には潜れなかった。

床下から見た基礎部分

基礎のヒビは内側のコンクリにヒビワレはあるが気にならないぐらいの大きさ。外の大きなクラックと中のヒビは連動してなさそう。

1F洋室床下

床下収納から侵入して調査。
給水管が外側がサビてるので、30年を目安にとりかえたほうがいい。キッチン、洗面台、風呂に給水管があるので、全部じゃなくとも少しずつ取り換えればベター。

シロアリはいなさそう。傾きは湿気が原因だと思われる。床下湿気対策を強化するとより持ちがよい。

以上で修繕個所の整理ができた。

あーもう内見のときには発見できなかった不具合が色々と出てきて凹んでいます。

特に水準器の使い方ミス。ミスというか部屋の少なくとも5か所ぐらいは置いてチェックしないとダメ。あと水準器の1メモリでも空気泡が触ってたら傾斜ありと思う事。実際に測ってみると1メモリでも6/1000傾斜してることがあった。

それから床のブカブカ。これも床全体を踏んでチェックした方がいい。カーペットがある場合はそれをはがして。

これリフォーム利回り8%とかになっちゃうんじゃないか??

リフォームの方針

とりあえず基礎の止水修繕は絶対やる。

あとは床板のブカブカを貼り直すこと。これで傾きが直ってくれたらいいな。

床にはクッションフロアをしいて、和室は洋室化。風呂はユニットバスへ。

これでとりあえず何社か見積もりを取ってみよう。