築古戸建て投資の第1歩!物件を契約してきました

自分の不動産投資が1歩前に進みそうです。

前回のブログ記事から2ヶ月経過しましたが、この2ヶ月で色々ありまして。戸建を1つ契約することができました。

引き渡しはまだ1か月後ですがこれまでのノウハウや気づきの備忘録として残しておこうと思いました。

物件探し

投資と言えば色々あります。「戸建」「1棟アパート」「区分マンション」「1棟マンション」など。

投資家さん達に言わせるとどれでもいいそうなのですが、今後の人口減少とかコロナによる地方回帰を考えるとアパートは難しい感が芽生えました。しかも新築のアパートがどんどん建設されていて、築古アパートで太刀打ちするには家賃を下げざるを得ない状況も考えられました。というかそのレッドオーシャンを泳ぐスキルも経験もないので。

ということで私は「戸建」に絞って投資をしていく事を決めました。

投資の目標

戸建投資で1戸7万円×10戸。月70万円の売上がここ1~2年の目標です。

経費が月5万。利益65万、税金で20%ひかれて税引後てのこり50万。

融資を使うなら返済は30%で21万円返済。とすればCFは29万円/月。

これぐらいを目指したいと思っています。そうすれば今の自分の商売に加えて新たな収入源として面白みが出てくると考えました。

現金で買うvs融資を使う

今回は全額現金で買うことにしました。

公庫を使って設備の融資を受ける事や、事業性融資を受けることもできますが、現金を使います。

共同担保に設定されてない事や、借入が無いことのほうが次の大きな融資が受けられると思いまして。

物件の条件

さて、戸建物件の条件ですが次のような条件でリサーチをしました。

【買わない物件】

・傾きがある・・・直すのに最低でも200万円以上かかる
それ込みで値引きして買えるなら買ってもいいけど、そもそも地盤沈下してるとかゆるいエリアだともはや駄目。

・シロアリ
防蟻工事はできるけどどの範囲でやられてるのか事前に把握するのが困難で、やはり費用が見積れないためNG

・雨漏り
雨漏りは簡単だと数万円から修理ができるけど、その雨漏りがいつから発生して、どこまで侵食してるかを調査するのが大変。蛍光液体を屋根からかけて雨漏り箇所を探して調査するだけで2,30万かかる場合もある。最悪柱や壁に水が侵食して腐ってることも考えられ、最大300万円ぐらいかかることもある。やはり費用が見積れないためNG

この3点だけはチェックしました。

ところが物件によってはこの3つを事前に調査(売主、不動産屋ともに)してない場合が多いので、そういう時にどうしたらよいかが課題。できればホームインスペクションを行っておきたいけど、今回購入した物件は

・雨漏り→今まで確認していない
・シロアリ→今まで確認していない
・傾き→今まで確認していない

売主側の申告でこのような感じだったので、大丈夫だろうと思ったのでした。

ちなみに後述する内見のポイントのところで、一応素人ながらこれらを目チェックしています。

【買いたい物件】

・1都3県で650万未満の戸建
1都3県というのがポイントで、ここで戸建を持ってると土地もあるので銀行評価が高くて、このあと融資を受けやすくなる可能性があります。あとは自分が住んでるところから多くても車で1時間半で到着できるところに絞りました。

・新耐震基準(1981年築以降)で、できれば築35年以内
さすがに新耐震基準じゃないと地震での倒壊の危険もあるかと思いました。私の実家は東北にあり東日本大震災を経験しています。旧耐震基準だったと思いますが、あの地震で倒壊ではなく大規模半壊になりました。けど家がつぶれて人が死ぬなんてことはめったにないと理解しています。木造の戸建って柱が多いので旧耐震でもさすがに倒壊まではしないと思う。(半壊でも解体しないといけないぐらいにはなるけど)

・市街化区域で公道4mに接道して再建築可能であること。
これは前述のように銀行評価を意識してのことです。それに築古の戸建だと築50年以降どうなるかわかりません。更地にして土地として売却することを視野に入れたら再建築できないと駄目ですよね。

・ファミリー向けの物件と立地
戸建なのでファミリー向けの需要を取り込むことが多いと思いますので、当然ながら駐車場、スーパーや小中学校の近さはチェックです。イオンモールやららぽーとがあるとなおよし。田舎だと駐車場2台欲しいところですが、首都圏なので1台でもOKとしました(ただし車種制限はNG)。間取りはLDKが欲しいけど4DKでもヨシとしました。あとは売るときや再建築を考えると土地の面積100㎡は欲しいところ。

・空室率、持ち家率、賃貸不動産屋の出店
Home’sの見える賃貸経営のページを見ると、各市の空室率や持ち家率が掲載されていてめっちゃ便利ですね。空室率の全国平均は19%なので、それ以下だとグッド。からの25%以上だと厳しいかも。持ち家率はそのエリアが戸建を購入して住む人が多いエリアなのかを表すので、持ち家率が70%以下を狙っています。持ち家率が高いエリアだと大手の賃貸不動産屋が店を出してないことが多く、賃貸需要が低い事もわかる。

【妥協の条件】

・値段。欲を言えば500~600万円で購入して7万円で賃貸に出してリフォーム費コミでも利回り12~13%以上を狙いたいところ。しかし首都圏で戸建を探すと900万円以上がほとんどなので、土地値が高いエリアなら1000万円未満で買えるならヨシとしました。

戸建が安いエリアは野田市の川間という洪水危険エリアとか房総半島の太平洋側の田舎の大網白里市、八街市、茂原市、山武市、ぐらいしかなくて断念。埼玉県は北の方の羽生市、加須市、熊谷市、深谷氏、秩父市になるとようやく700万円台が出てくるイメージ。

だれだよコロナで不動産が安く買えるっていったの‥全然安いの無いよ(´・ω・`)。。

・首都圏を離れた場合

首都圏で物件が買えないならそこから離れるしかないということで考えたのが関東圏。500万円未満の物件で利回り15~20%は欲しい。自分が住んでるところからも遠くなるので土地勘が無いのと移動の時間・費用も考慮。デメリットは次に融資を受けようと思ったときに共同担保になりにくくなっちゃうこと。

【注意点】

・大局で見るか詳細で見るか
「市」で見ると栄えていて空き家率も少なくて商店街もあって駅の乗り降り人口も1日1万人とかあるけど、その市のハズレの方に行くと住宅が少ないエリアとかもあるので、そういうエリアの物件は気をつけないといけない。

人口メッシュというサイトがあって。ここでエリアごとの人口密度を調べることが出来るので便利。
https://resas.go.jp/population-mesh/

・小学校、中学校の児童数
その物件がどの小中学校の学区なのかは必ずチェックします。そしてその児童数も見て行きます。1学年1クラスしかない学校だと将来廃校になる可能性があり、その場合は近隣の学校に合併されて、学校が遠くなる可能性もあります。逆に近隣学校がこっち側に合併されて、学校が大きくなる可能性もあるのですが。

市の小中学校の廃校とかで検索すると必ずと言っていいほど課題になる小学校のリストや今後の計画が出てくるのでこれはチェックしたいところ。

リサーチの仕方としてはathome、SUUMO、Home’s、nifty横断検索、OCN横断検索、楽待と様々なポータルサイトを使って日々の新着をチェックしつつ、エクセルに記録をしていきました。

長く売れ残ってる物件は指値が通りやすいということで、物件掲載開始日も勿論記録です。

不動産屋への問い合わせのタイミング

よさそうだなと思ったらすぐサイトから資料請求するようにしました。

いままで「楽待」で資料請求を何度もしていますが、1度として返事が来たことがないので、何だこの業界はと憤っていたのですが、athomeやSUUMOからだと遅くても3日以内に不動産屋から連絡がくることがわかりました。楽待のメッセージ機能が故障してる可能性が高いですね。

さて、この業界おかしいのですが、資料請求してるのに「電話」がかかってくるんです。それがもう辟易。資料が欲しいのに電話してこないでほしいですね。平日の日中で仕事中に出られるわけないし、夜7時、8時にかかってこられても家族だんらんで食事中だから出られない訳ですよ。

あと「質問」に対して「回答」がないこともしばしばあります。ちゃんと文章読んでるのかなぁ。挨拶含めて300字程度なのに。。たぶんこの業界は若い人がいないのかITに疎すぎて未だに古い慣習で仕事をしてる可能性がありますね。恐ろしい。。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジの物件もいくつかチェックして不動産屋に問い合わせをしたりしました。オーナーチェンジということは賃貸中で現在住んでる人がいるのがデメリットです。つまり部屋の中どころか外壁など細かいチェックが一切できないってことです。稼働中なので水回りや雨漏り等の心配は無さそうと判断してもよいですが初めての投資物件としてはレベルが高いですね。

入居中の物件

私が購入した物件は所有者が入居中の物件でした。で、所有者が入居中の場合は部屋の中を見せてもらうことが出来るということが判明しました。実際に言ってみたら家主さんがいてちょっとお話させていただいたりして。個人的には誰かに見られながら部屋のチェックをするのは、ちゃんとチェックできない気がしますね。気になる箇所とか見たいけど‥

積算評価、土地値以下

ポータルサイトでの物件検索の他に、いくつかの不動産屋のメルマガやLINEに登録してあります。そこに登録してると物件情報が送られてくるのでとても便利です。とはいえLINE程度の文章なのでたいした情報は掲載されておらず都度都度「この物件の販売図面ください」といっていただくような流れになっていました。

で、気づいたのですが不動産屋からのアプローチにいつもいつも「土地値以下」「高積算評価」「積算以下」「お買い得!」みたいなことが書かれてるんです。

これってどういう意味かというと

土地値→固定資産税/相続税路線価にその物件の土地の面積を掛算したもの。たとえば路線価が10万円で、土地面積が100㎡だと、土地だけで1000万円の値打ちがありますよ、ってことになる。で、販売してる物件が900万円だと土地値以下でお得になるわけです。

積算→これは不動産屋によって使い方が異なる事があるっぽい。積算は「土地値+建物の現在の値段」という風に捉えています。アパートとかマンションで使われるケースが多い気がする。RC造マンションだと耐用年数が47年と長いから建物の価値がまだのこってることが多いので。それで「積算以下」という場合は現在の積算評価よりも安い値段で買えるからお得ですよ、という意味。

ここで戸建探し中の私が気にしていたのは土地値ですね。ただ土地値が高ければイイというわけではなくて、それはなぜかと言うと「その土地売れるの?」という話。土地値以下で購入したら含み益が出てる気がしますが、それが土地値で売れなければ(つまり現金化できなければ)利益は出ません。だからそういう物件を買うときは、そのエリアの土地が将来売却できるのかをチェックしないといけないことに。で、実際10年後20年後にそのエリアが活きてるのかって予想が難しい。そうすると市の人口動態や将来設計のページをチェックして大丈夫か見ないといけないわけですね。

資産性とは

土地値の調べものをしてると資産性というワードが出てくることが多い。

例えば都心の区分ワンルームマンションが2000万円。
田舎の築古1棟アパートが2000万円。

どっちも同じ価格だけど。資産性が高いのはどっち?という話です。

都心区分マンションを賃貸に出すと月10万円の賃料で年間120万円の売上。
田舎のボロアパートは4部屋で月20万円、年間240万円の売上。

10年後に売却しようとすると都心ワンルームマンションは1800万円で売却できる(場合によっては2000万円より高く売れるかも)だけど、田舎のボロアパは10年後は1000万円に値下がりしてるかも。

資産性が高いのは都心ワンルームマンションということに。CFは出ないけど売るときに高く売れてその時に利益が確定するような物件を資産性が高いと言います。

では、今度は戸建の話。
戸建で資産性が高いというのはもう土地の値段が高いことにつきます。築古の戸建はもはや建物の価値は無いことになるので、売却するときは土地の値段相当で売ることになるでしょう。だから土地値が高い物件を買っておけば売るときも安心かもね、ということになります。

戸建で資産性を求めるのはちょっとリスク。さっきの話でも出ましたが売れなきゃ現金にできないから戸建の土地もそうです。

特に戸建が集まる住宅エリアというのはほとんどその一帯がある時期に集中的に建てられた物件である可能性が高く、そのエリアに今もって新規で戸建が建てられてるかはチェックしておきたいでしょう。

エリア一帯まるごと30年前のニュータウンで、当時そこに家を買った人々はみな高齢化してくるので、高齢者率も高い。次々に戸建が売却にで始めてるケースもあります。

今時そのエリアに住む人はいなくて、売ろうにも売れないエリア、なんてことになったら大変です。

評価は誰がするのか

私も初めはわからなかったのですが、さっきの積算の話とも関わる話。

自分は商売をやっていて経費の計算をしながら物件をリサーチしていたのでここが上手く理解できていなかった。

戸建の評価ってどう決まるの?という話。

→評価者によって異なることが判明。

・銀行の評価
建物の耐用年数で木造22年を過ぎていたら建物自体には価値が無いとみなされる。銀行はボロ戸建の建物を評価しないので共同担保にならない。

・国の評価
どんなにボロ戸建でも建物に価値があるとみなす。それは固定資産税評価額に反映される。だからボロ戸建でも建物の固定資産税を払わないといけない。

結局のところ持ち主にとって不利な状況になってるってことやね。┐(´д`)┌ヤレヤレ

自営業者の戸建投資のシミュレーションと経費

築古の戸建投資をする場合、いったいいつまで所有するのかは考えないといけないと思いました。

例えば築40年で買って10年運営したら築50年。その建物ってまだ大丈夫なの?さらに次入居してくれる人っているの?気になります。
ここは投資家のスタンスによると思いますが、わたしは最後の朽ち果てるまで持ち続けてみたいと思っています。

その時私も高齢になってるでしょうから、物件は子供と相談して、要らないと言われたら売却するか寄付するか、入居者にあげてもいいと思います。

そういうことからすると、シミュレーションは難しくとりあえず10年間、15年間でシミュレーションすることが多いです。

戸建は経費があまりかからないらしいのですが、10%で計算しています。つまり家賃7万円なら7000円を経費として見込みます。

打ち分けは不動産屋の管理費5%、小規模修繕、保険、広告費ぐらい。でも最初に大きく修繕してスタートすればその後の小規模修繕は不要になると読んでいます。

私の場合は別で商売をしていて実はけっこう利益が出ちゃっていまして。例えば年間1000万の利益が出てると30%の300万円は法人税で取られてしまいます。

そこで初期修繕で200万円を使ったり、DIY用の道具を買ったり、エアコンを3台、キッチン、洗面台、お風呂を買い替えたりして総額300万を使えば、年間利益を700万円に圧縮でき、法人税は210万円に減ります。いわば90万円の儲けです。

しかもただ現金(300万)を減らしたのではなく、翌年以降に繋がる投資にお金(300万)を使ったので、損だとは思いません。物件の価値も上がって入居に困らないように仕立てたいと思います。

不動産単体しか見れないといかに安くリフォームして利回りを上げていくかに注目しがちですが、自営業や会社をやってる人は節税のメリットも享受しながら来年以降の売上を上げていく方に注目出来るのはメリットだと思いますね。

それに物件を綺麗にしておけば売却するときも困らないと思いました。

内見のポイント

いよいよ内見です。不動産屋と連絡をとって入居中の方と調整して車で行きました。

初心者の内見なんて出来ることはたかが知れてると思いますし、見る人が見れば(ノ∀`)アチャーってとこもあると思うのですが、精いっぱいできる範囲でチェックをしました。

内見てなんだか急がされてる気がして。ほんとは2~3時間は見たいんですけどね、不動産屋の人件費を考えると遠慮しちゃうんですよね。無人内見システムを採用してくれたらいいのに、ほんと古い業界だわ。

さて、購入した物件は築35年。注文住宅だと思いますがかなり綺麗に使われていて外壁塗装も2回行っているとのこと。とはいえ築35年なので外観の木造部分は腐りがあったりします。こういうところをどう評価してよいかわからないのが苦しいですね。直せるんでしょうけど、じゃぁいくらで直せるのかわかりません。

玄関、廊下、1回のLDKと和室をチェック。和室は砂壁、畳、仏壇などあり。ペットを飼ってるのでクロスや床は貼り換え必須かと思いました。ドアや窓の開け閉めをして建物の傾きをチェック。あとは水平器を床に何か所か置いて傾きを確認。問題なし。お風呂場は昔のお風呂と言う感じで狭い&深い。バランス釜なので全取り換えしたい。

2階の部屋の天井と押し入れの上を見て雨シミをチェック。問題なし。傾きもチェックしてOK。バルコニーもあったけど狭め。使えないことはない。

家の外側をチェック。蟻道やシロアリはいなさそうですが、基礎にヒビを1か所発見。かなり大きめの縦のクラック。これはすぐ修繕しないとヤバそうです。

契約と流れ

買付証明書を当日出してOKという話でした。700万円(土地値550万)。もっと指値すればよかったと思ったけど、色々交渉するのが面倒だと思ってしまった。タイムイズマネー。メンタルイズマネー。

もうかれこれ1年以上も自分の稼働時間を使って物件購入ゼロ。つまり1000万円どぶに捨てたのと同じぐらいのダメージを受けています。(商売人なら仕入れと販売の差額だけじゃなく、自分の稼働時間も損になると考えるべし)

だからあれこれ考えたりくだらない交渉や探り合いをするよりスパと決めてしまいたいという想いが強かったですね。

ということで契約をしました。人生初の不動産購入は自宅じゃなくて他人の家だった。

不動産屋に売主、営業マン、宅建の人、自分の4人が密になって進めました。

宅建の人の重要事項説明書を聞いてる時はドキドキしながら聞いてましたね。築古物件なので瑕疵担保責任免責は理解していますが、それでも見た時問題なかったのに、契約の前段階になって「傾きがあった」とか「雨漏りがあった」とか申告されでもしたら、契約できませんから。

そもそもこの業界を信用してないからなのでしょうけど。ものすごく注意深く重要事項説明書と契約書を読み、聞き、録音しました。
結局のところ杞憂。雨漏り、シロアリ、傾き、告知事項なし。

まとめ

特にまとめるところなし。あとはリフォームをどうするか考えるのが楽しみでしょうがない。