不動産投資のセミナーや本で集めた初心者むけ基本的な知識

8月下旬に不動産投資をやりたいと思いついてから1ヶ月本を読んだりセミナーに参加したりして知識を増やしてきました。

いよいよ収益物件を探し始めたところです。これまで勉強してきたことを整理、自分の備忘録やあとで読み返す用に、これまでのことをまとめます。

まず本をたくさん読みましたが、なかなか本の通りにうまくいっていません。

色々と課題に直面して苦戦しているのが現状です。

数年前に刊行された本が大半ですが本に書いてあることは著者がその時代だから出来たことというのも多くあるのでしょう。

セミナーも主催する企業によって言ってることが違うように思いました。1戸建を売ってる企業は都心のマンションは空室ばかりと言うし、マンションを扱う不動産屋は戸建は需要が少ないと言います。

それぞれ違うことを言っている

10冊近く本を読みましたが10冊も読めばだいたいセンターピンといってこれだけは外したら駄目だという知識が見えてくるものです。それらを習得することをまず第一に考えました。

ところが本に書かれている内容が結構言ってる事が違ってたりするのです。

例えば「自分が住んでいる近くの物件を買え」という本もある一方で「物件の近くに住んでても大家はどうせ何もできないんだから遠くの物件でも買え」という本もあります。

「中古の区分マンションから」と言えば「中古の戸建てから」と言う本もあるし。

「リスクを負わないために中古の安い物件を買え」という人もいれば「サラリーマンで法人を作ってローンで中古1棟アパートから始めよ」という本もあるのです。

それだけ色んなやり方があって、いずれにしてもどんな形でも上手くいくのかもしれない(笑)楽観的過ぎるか?

自分にあった投資法を模索しよう。

共通して言われている買っちゃダメな物件とは

どうやら今の時代でまずやっちゃ駄目なのはわかりました。

「都内の新築ワンルーム区分マンションをフルローンで買う」

これは不動産屋の営業マンから電話がかかってきてうっかり購入してしまう人に多いんだそうで気を付けなくてはいけません。都内は1R、1K物件が供給過多で余ってる状況なので入居者がつかない可能性もあります。

入居者が居ないと賃料が貰えないのでローンは自分が払わなくてはいけなくなります。あるいは入居してもらうために相場よりも安い賃料で貸し出すことになります。それもローン返済の自己負担が増えるのでキツくなってきて自分の生活もままならず、売却に出すハメになってしまうのです。

高額な物件をローンで買う

入居者がつくうちはいいが、着かなくなるととたんにピンチ

賃料が入らない

ローン返済を自分がやらないといけない

ローンが返済できない

売るしかない

売ってもローンが残る

こういったデメリットを排除するためにサブリースという仕組みがあることもわかりました。

不動産管理会社が入居者が居ないときは代わりに賃料を支払うよ、という仕組み。でも手数料として10%取られる。これも一見するとお得に思いますが手数料が高額なところもあるし、満額賃料を支払わない契約かもしれないし、期間が5年とか10年とか区切られてる場合もあるので契約時には気を付ける必要がある。。

いくつかセミナーに行って本を読んで、リスクの低い不動産投資の戦略

低年収、自営業、零細企業社長などの低属性の人でも大丈夫。

(1)
中古マンション1R,1Kで500万円未満の現金購入を1戸、2戸、3戸と続ける。
安いマンションの1R, 1Kを購入すること。
大家の実績を作り銀行の融資が出るようになればローンでアパート1棟に挑戦

(2)
都心通勤30分圏内の物件で、1R, 1Kの区分マンション中古をリフォームして賃貸する戦略

(3)
築古戸建てを300万円前後で安く買ってリフォームして(できればDIYで安く抑える)賃貸に出す
リスクを取らないように最初は現金購入を基本とする
築古とはいえ戸建なので駅から離れるものの家族で住まうので月6~7万円は家賃がとれ、利回りは非常によい

このあたりを最初の不動産投資の物件選びとして考えてみる。

大企業や公務員・医師など高属性の人なら融資が出やすので地方1棟アパートから始めるのをお勧めしているケースもあった。医師など年収が高い人は都心の1Rマンションを節税&投資目的で買う戦略もOK。

不動産投資のスタイルと用語の整理

  • 毎月の家賃収入を得ていくスタイル・・・インカムゲイン
  • 物件を買った値段より高く売って差益を狙うスタイル・・・キャピタルゲイン

不動産を賃貸に出して数年間インカムゲインを得て、数年後に高く売ってキャピタルゲインも獲得するようなこともタイミングによっては可能。それは不動産を超安く手に入れることが出来ればの話。

不動産市場が落ち込んでいるとき。(たとえばリーマンショック後の2009年が最適だった)

建築会社は作っても売れない、損切りで安く売ろうとする業者も多かった。そんなときに不動産を仕入れていれば今頃は高値で売ることもできたはず。

残念ながら今(2019年)は不動産投資の需要が増えていったん落ち着いた頃合い。

不動産投資の物件の種類

戸建て

これは一軒家を買って賃貸に出す。

新築戸建て、中古戸建がある。1戸建ての他、隣の家と壁でくっついてる連棟と呼ばれる物件もある。(長屋のようなものだが、防音は大丈夫)

駅ちかに戸建ては立たないので駅から少し離れた場所に建てられる。

重要なのは知識よりも実際に物件をたくさん見るという経験、買って運営するという経験が重要。

空き家の社会問題と需要

家を買えない人(住宅確保用配慮者)が増え住宅セーフティネット制度が重要視されてきている社会背景がある。

高齢者、低所得者、子育て世代。安い家賃で住める家が必要とされるので、空き家を再利用すれば一般的な賃貸住宅より広く安く提供できる。

マンション区分投資とは

マンションやアパートの1戸を購入するのが区分投資。1棟買いが出来るほど資金が無い場合はマンション投資の最初は区分投資を考える。区分マンションという言い方をする。

区分マンションでも単身者向けの1R, 1Kから、3LDKやそれ以上まで間取りは様々ある。

新築ワンルームマンション投資はリスクが高めと言われている。

中古だと数百万円から販売されているため少額投資に向いている。

団地の1戸投資

団地も区分マンションの1種。検索するときは区分マンションから検索できる。

〇〇団地とか公団とかURとかのイメージをする人が多いし一般的にはそれらを指す。

公営ではなく賃貸じゃなくて売買もできる。駅から遠い。

団地は複数のアパート/マンションが連続して立ち並び地域化される。団地内に公園、コンビニ、スーパーが作られるところもあり、団地内でも場所がいい部屋、そうでない部屋がある。古い団地はエレベーターが無いのが多い。管理組合はわりとしっかりしている。

団地(アパート/マンション)の1戸を購入する形になる。たいていが3K、3DKで50~60㎡。

その他の投資

ここからは資金が必要な1棟投資や、それ以外のマイナーな投資について。

  • アパート一棟投資
    こちらはアパートを1棟購入します。
    中古は1棟アパートは地方でも利回りの良い投資となっている。安いアパートだと4戸1000万円から手に入ることもある。
    新築木造アパートは融資が出やすいが築古木造アパートは融資が出にくい。
  • マンション一棟投
    アパートとは異なりRC造がある。
    W・・・Wood・・・木造
    S・・・Steel・・・鉄骨
    RC・・・Reinforced Concrete・・・鉄筋コンクリート
    SRC・・・Steel Reinforced Concrete・・・鉄筋鉄骨コンクリート
  • シェアハウス投資
    戸建てを1部屋ずつ賃貸する方法。各種設備も購入する必要がある。管理が大変。
    管理会社はあるが一般的な相場よりも割高。
  • 民泊投資
    AirBnBで有名になった。観光外国人むけに一部屋を短期間貸し出すやりかた。法律を要チェック。
    知り合いの社長が初期の頃に投資をして法律が変わってすぐ手放してた。いまは法が整備されて安定しているように見える?
  • レンタルスペース、貸し会議室投資
    戸建て、区分マンションの一部屋を場所貸しするやり方。
    購入して貸してもいいし、また貸しも構わない(オーナーが許可すれば)
    非常に安くスタートできる投資といえる。

不動産はどこで買えばよいか

  • 新築物件
    開発業者や販売代理会社から購入する。新聞、ネット、TV、電車の広告、折込などで情報を得る。直接の売主なので購入の際に仲介手数料は要らない。
  • 中古物件
    オーナー個人あるいは不動産会社から購入する。ネット、チラシ、不動産会社にて情報を得る。不動産会社が中古を仕入れて売ってる場合もある。売主から委託された不動産会社から仲介で購入する場合もある。この形態だと購入の際に仲介手数料がかかる。

不動産投資セミナーを開催している会社は主に自社が売主となっていて、無料セミナーで投資に興味がある大家候補を集客して彼らに売るのが主な集客スキームとなっている。

不動産会社と営業マン、片手、両手について

物件を購入するときの不動産屋は、マストではないが次のような営業マンが望ましい

  • 本人が不動産投資をしている事
    しかし本人が不動産投資してない場合も多い。不動産会社の営業マンは不動産投資のローンが出ないらしい。(本当か?)
  • 自分の確定申告書を見せられる事(収支、税金の種類がわかるしシミュレーションもできる)
  • 不動産会社の評価システムが、営業成績は売った金額か、件数か?
    売上金額によって営業マンの手当てが決まるような会社だと、なるべく高額な物件を投資家に売った方がいいので、そういうところは避けた方がよいかもしれない。件数成果の営業マンだとこちらが安く買おうとしても大丈夫。金額成果の営業マンだとこちらが安く買おうとしてるとこちらの印象がよくないかも。仲介手数料は金額によらず一定だから。

売主・買主それぞれに不動産会社がある

  • 不動産屋A・・・売主側についてる不動産屋
  • 不動産屋B・・・買主側についてる不動産屋

この2つがある。

買主が直接不動産屋Aから購入することで、不動産屋Aは買主からも売主からも手数料をとれてうれしい。・・・両手という。

このような仕組みなので不動産屋Aは頑張ってくれるので、こういった業者にアプローチするとよい。

物件に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と書かれているものが売主に直接くっついてる不動産屋Aとなる。

売主―不動産屋―買主 になるパターン。

よく物件を見に不動産会社にいくと、「他で掲載されてる物件もウチで案内できますので連絡ください。」と言ってくる。

これは 売主-不動産屋A-不動産屋B-買主 になるパターン。

不動産購入の戦略と優良物件の探し方

新築か中古か?メリットデメリット

新築物件のメリット

新築物件のメリットは借り手が付きやすいこと、そのためフルローンが出やすいので自己資金無しでも行ける場合がある。
メンテナンス費用が安くすむ。賃貸に出したときに高くだせる。

新築物件のデメリット

新築物件のデメリットは価格が高いこと。3000万円の物件なら500万円は新築という理由だけで上乗せされてる。5年も中古になれば500万円安くなるイメージ。

賃貸に出したときに築古と比較してそう賃料が高くもならない。高くても1万円ぐらい。それなら初心者は中古のリスクが低い物から手を出すのがよい。

不動産投資のおおまかな戦略

  1. いわゆるレインズに登録する前の川上物件などは無いので毎日サイトを見まくること
  2. 優良物件は不動産屋のお得意様に流れるのが基本
  3. とはいえ地場の不動産屋に顔出ししていると、レインズに登録する前の物件を紹介してもらえたりする
  4. 少額の不動産を現金購入する。都心周辺で中古300万から買える。それすらない人は投資をするな。
  5. ファミリー層に人気のエリアに単身者向け物件はNG、その逆もしかり
  6. 都心通勤時間30分に単身者、それ以降はベッドタウンファミリーになる
  7. リスクを取らないように最初は現金購入を基本とする
  8. 区分所有マンションで1R、1Kは坪単価が2LDKや3LDKよりも良いので、そこを狙う。
  9. 賃貸の借り手は独身者が多い=ワンルーム駅ちか徒歩8分がベスト
  10. 区分マンションは表面利回りは12%以上の物件を買うこと、経費や税金で実入りが3%ほど減るので。
  11. 築古戸建てを安く買ってリフォームして賃貸に出すやり方もある
  12. 中古は水回りのリフォーム不要なものを選ぶこと
  13. リフォーム業者は必ず相みつ
  14. 都市計画を見て10年後を予想
  15. 入居者の属性が低い、近所づきあい、騒音、タバコヤニに注意。家賃が6万以下は入居者の属性が低い場合がある。
  16. 急行が止まる駅、官庁、商業施設、スーパー、病院、コンビニは需要あり
  17. 土地区画整理事業、市街地再開発事業が行われているところ
  18. 大手不動産会社がHPで宣伝してる物件は自信あり
  19. 登録年月日を見てどれぐらい売れていないのかをチェックする、良い物件は昨日でて今日買付が入ってしまうので決断も大事

不動産を探せるサイト

オーナーチェンジ物件のメリットデメリット

投資用マンションだと既に借り手が住んでるオーナーチェンジ物件の方が人気が高い。OCや賃貸中と表示される。

  • メリットはすぐに賃料が入ってくること。
  • デメリットは部屋の中を見ることが出来ない事。

基本的に同じ条件の物件があるとすればオーナーチェンジ物件のほうが販売価格が安くなる。それぐらいデメリットがあるということ。

リスクがあることを認識しておくべき物件とは

  • 1981年6月1日以前の新耐震基準マンションではない物件
    耐震基準未満の物件も利回りが出るのならOK
  • 部屋が狭い1K14㎡は狭い、少なくとも16.5㎡の広さはほしい
  • 建て替え出来ない不動産
  • 客つきが悪い
  • 事故物件
    事故物件は利回りを計算して問題なければOK
  • 一般には出ていない非公開物件
    非公開なのには理由がある。売主が広告費をかけたくないために非公開になってるケース、何らかの理由があって公開できないヤバい物件なケース。しかし仕入れと売却のサイクルが早い業者だと物件をサイト上に載せないケースもあるので必ずしもリスクがあるとは限らない。
  • 特定企業や大学の近くなどに依存した物件はNG
  • 任意売却、競売物件は安く買える、わけではない

1981年6月1日以前の新耐震基準マンションではない物件

耐震基準は結構気にする人が居て価格も人気も違う。
古いのでも耐震補強していればよいが、してないと転売がしにくく売りにくい。

ただし賃貸の場合は耐震基準を気にする人が少ないので賃貸を続けるならいい。

ハザードマップを確認すること。

古い物件は利回りが良い場合があるが、「修繕積立費」が上がる場合もあるし、設備の老朽化などチェックが難しい部分もある。瑕疵担保免責物件になってることも多い。

お得物件は本当にあるのか?

お買い得物件はある。売り急ぎ物件。相場よりも安くてもいいから早く売りたい物件。基本的にはすぐ不動産屋が買ってリフォーム売却するのでまわってこない。

離婚マンション相続税支払でお金が必要ローン返済が間に合わないから。といった理由。

仲介手数料がかからない不動産会社所有物件もお得。売主から直接買えば仲介手数料はかからないが契約が難しい。

不動産会社所有で決算間近で早く売却したい、売れ残り、損切物件もあることも。

区分マンション投資

単身者向けの1R, 1Kは駅徒歩10分以内のマンションを選ぶのがお勧め。

駅から遠くてもよいが、企業や工場地ならよい。

首都圏じゃない場合は車があるので近くにモールやスーパー、コンビニがある市街地の近くならよい。

1R, 1K物件では借り手は独身者(学生、リーマン、単身赴任者)になる。
  • なのでコンビニ、スーパーが無いのはNG
  • 駅からの帰り道にファミレスが無いのはNG
  • 暗い道や物騒な場所や道を通らなきゃいけないのもNG

Home’s 見える賃貸経営
空室率がわかるサイト。供給過剰地域かどうかがわかる。全国平均より下ならよい。
不動産の参考価格や間取り需要もわかる便利なサイト。

購入した後も管理費・修繕積立金がかかる

中古で購入しても管理費・修繕積立費がかかる。これはオーナー負担となる。
入居者からそれを取る(家賃に含めるか、別途とするかは表現次第)か、取らないかはオーナー判断。

修繕積立金は途中から上がることもある。区分のオーナーからなるマンション管理組合が必ずあってそこで決められるっぽい。

マンション管理組合が委託するマンション管理会社があり全部管理会社にお任せでも構わないが、管理会社がいい会社じゃない場合もあるので管理組合に入って監視するなどの対策はオーナーとしてやったほうが良い。

修繕積立費が管理会社によって勝手に上げられたり、修繕やその他管理にかかる業務を身内会社に委託して暴利を取ってる場合もあるので気を付けること。

管理費・修繕積立費が高いのは必ずしも悪ではない。管理がしっかりされていたり築年数が経つと高くなる傾向がある。マンションの戸数が少ないことも原因の1つとなる。また戸数の少ないマンションだと滞納が多いと1人へのこれからの負担も大きくなるので気を付ける。

区分マンションの家賃

家賃は新築時が最も高くとれる、5年、10年と徐々に安くなる。しかし築20~40年になるとあまり下落しない。綺麗にリフォームすれば一定以上の家賃が取れる。

地方の区分マンションは購入時は安いが家賃が2万~3万円など安い傾向があり収支にはきをつける。

区分マンションの選び方

築年数

必ずしも必須ではないが新耐震基準(1981年6月1日以降に着工)のものがリスクが低い。

立地

駅徒歩8分未満を目指したい。徒歩9分になると遠いと感じるらしい。
しかしHome’sのビッグデータを見るに徒歩10分以内の需要よりも10~20分の需要の方が多いように思える。どうしても10分圏内を目指す必要性はなさそう。

広さ

都内なら1R, 1Kで20㎡は欲しい。
関東3県は36㎡~52㎡は欲しい。
はっきり言って上記の条件で5百万円未満の物件なんてほとんどないことが検索してみてわかった。

首都圏での需要と共有

ある会社Aの話

首都圏でめちゃくちゃ多く供給されているのは特に30㎡以下の1R、1K。利回りは2~3%台と低い。築古の区分マンションでも3~4%台となる。

都心の区分ワンルームは価格が上がり利回りが下がっている。3県ではワンルームアパートや狭小ワンルームの家賃競争となっている。あまりにも供給が増えすぎて3戸に1戸は空室状況。近年の相続税対策で1Rアパートが増えたことが背景にある。

山手線沿線ならまだしも3県での20㎡以下の狭小ワンルームは需要が少ない。

ある会社Bの話

区分マンションやるなら東京都心23区の駅徒歩10分圏内。全国的に人口減だが都内だけはこれからも人口増が見込まれている。

23区の空室率は非常に少ないし特に単身者が増えることが予想されているのでやるなら23区で区分マンションをやることが自信を持っておすすめできる。

中古のワンルーム25㎡以上なら築年数にもよるが1000~2500万円で購入できる。空室になっても1~2ヶ月ですぐ入居者が決まる。

23区よりも価格を抑えてリスク低く区分マンションをやるなら都心ではなくそこから離れた以下のような場所がおすすめ。

路線が何本か入っているターミナル駅

複数の路線が交差し、商業施設がある駅では区分マンションがお買い得なのがある。

賃料の安定、退去者が出ても次の入居者が見つかりやすい。

都心よりは価格が低いが1R, 1Kの20㎡以上が数百万円で買えることは稀か。

土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている

市区町村のHPを見れば掲載されている。
事業中/検討中の地域の不動産物件を探す。

  • 土地区画整理事業
    道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業
  • 市街地再開発事業
    低層の木造建築物が密集し、生活環境の悪化した平面的な市街地において、細分化された宅地の統合、 不燃化された共同建築物の建築及び公園、緑地、広場、街路等の公共施設の整備と有効なオープンスペースの確保を一体的・総 合的に行い、安全で快適な都市環境を創造しようとするもので、都市再開発法に基づき行われる事業

需要のある駅の2~4駅先の駅

人気駅の物件は安い物件が少ない。
そこで2~4駅先の急行が止まらない駅がポイントとなる。

人気駅の不動産は価格が高く利回りが悪い。
いっぽうで2~4駅先の物件は比較して安く買えるので利回りが高い物件が増えてくる。

商業施設がオープンする予定

一覧
CROSSLAYER

商業施設の完成前に物件を購入しておくと将来高くなるかも。

区分マンション投資の注意点

旧耐震基準だからといって危険というわけではない。入居者は気にしない事が多い。

配管が鉄菅かどうかは確認を。(最近は塩ビ管)鉄菅は水漏れが起こる可能性もあり火災保険での保障特約を確認して加入すること。

管理費・修繕費を計算すること。修繕積立金が貯まっていることもチェック。修繕積立金は戸数で割るので大規模マンションのほうがお金が貯まりやすい。

エントランスの状態、壁のクラック、ゴミ場もチェック。

総戸数が少ないマンションは買わない方がよい、あるいは長期保有よりも売却重視にすること。

表面利回り12%以上を探す

区分マンションだと諸経費により2~4%減ってしまうので表面利回り12%以上をめざすとよい。都心では無理。

区分マンションでも団地の1戸投資

団地も区分マンションの1種なので並行して探してもよい。物件は相当に古く数百万円で売買されている。

団地の需要

駅徒歩30分~のあたりに団地があることが多いが一定のニーズがある。高齢者世代にニーズあり。

団地の選び方

  1. 値段が安ければよし。
  2. エレベーター無しの4~5階はさすがに上るのがキツイのでNG
    賃貸団地の空き部屋のほとんどが4~5階。
  3. 立地は団地内でもバス停、商業施設に近いところを目指す
  4. 階数:1、2、3階から探すができれば2階がよい
  5. 水回り(風呂トイレ)のリフォーム済であればリフォーム費はそうかからない。
  6. 団地は古いので1度リフォームされてないと費用かかる。フルリフォームで350~450万は必要になっちゃう。
  7. 3K→2LDKにリフォームされてるのも良い。
  8. 設備は最新のものがいい。食洗器、洗面化粧台(シャンプードレッサー)、お風呂ユニットバス、タイルNG。

団地の1戸の価格

3県でも数百万円から購入できる物件も出ているため少額投資に向いている面も。300万円購入の4万円賃貸なら表面利回り16%でる。

DIY出来る人なら100~200万が理想。設備が最新で手がかからなければ300万円でもOK

けど築年数が数十年の物件が多いため購入後にリフォームは必須になるケースも。

さらに団地も管理費・修繕積立費がある。

売却時は綺麗にして500万円~600万円でも売れることもある。

築50年の団地の3DKがリフォームされて500万~600万前後で売買されていることが確認できた。リフォーム込みで300万円からスタートできる物件はほとんどない。

団地の注意点

  • 1階は湿気。3階より上はエレベーター無しはキツイ。
  • 修繕積立金はたまってるか。
  • 駐車場の空きがあるかチェックを。空きがあったほうがよい。
  • リフォームの際に届け出が必要かもチェック

中古の戸建て投資

中古の戸建ての考え方

駅からの距離が離れててもファミリーが入居しやすいのが中古の戸建て物件。

ファミリーなので長く借りてくれる可能性がある。

更地にして売却、建て替えといった出口が使える。

デメリットは退去後のリフォームが高額になる場合もある

戸建にはどんな人が入居するか

戸建ての賃貸に住みたい層はやはり子育て世代のファミリー層でありながら持ち家ではない層。

20代で子供が小さい夫婦。この層は駅から離れていても大丈夫なケースが多い。子供が小さいため中学高校大学と駅を使った通学が必要にならないから。

賃貸の戸建てに住みたい人なんているだろうか?という疑問もあるが必ず家族で住みたい新築を買えない一定の層がいる。

マンション住まいで足音や騒音が気になるため戸建て賃貸を探す層などのニーズがある。あとはペットを飼ってる人も。

総数としてはマンションに比べて供給が少ない分、入居される可能性もある。

家賃は少し高めでも大丈夫で価格の下落も起きにくい。家賃が高いということは住む住人の属性はわりと高レベルとなりがちで、住宅を大切に使ってくれたり、近隣トラブルが少ないとか、家賃滞納のリスクもすくない。退去の折の追加費用でゴネられるケースも少ない良い属性と考えることが出来る。

また一度入居すると退去まで長く住んでくれる可能性がある。マンション投資の様に管理費や修繕積立費がかからない。ゴミ捨て場のチェック不要。廊下、階段の保全、共用部の証明不要。長期入居での原状回復費の回数が少ない。

築年数により固定資産税が安くなっていく。

当然だが築年数が経ってるより新築の方が人気で客付けが良い。

新築は1回こっきりだし戸建て新築は供給が少なく中古でも一定の需要が見込める。

中古戸建では立地をチェックすること

中古戸建の購入に際しては立地を確認することが重要。

道路付け、バス停が近いか、区画の東側、南側、北側、西側。区画の東南がもっとも人気、北西側は不人気、庭があるか南向きの日当たりもチェック。

子育て世代なら小中学校の場所も確認しておきたい。

中古戸建の狙いやすい価格

築数十年の戸建てで数百万円で販売されることもあるので低属性の現金購入にはうってつけ。資産価値が減ってるので融資は得ずらい。

新築戸建てに関しては都心から離れた郊外で3000~5000万円から物件がある。

戸建の家賃設定と利回り例

購入+リフォーム代で600万円未満にすることと、家賃は6~7万円程度。
これで利回り12%以上をめざす。

手持ちの現金が500万だとしたら
1棟250万で買ってリフォーム250万円・・・ではなく

1棟250万で買ってリフォーム250万円はローン。
もう1棟250万で買ってリフォーム250万円はローン。
これだと2棟買って月の収入12万円になる。

リフォームは自分でDIYすると安く抑えることが出来て利回りもよくなる一方で素人が手を出すと逆に費用が掛かるケースもあるので注意。

戸建の選び方

都市部、郊外、地方といろんなところに戸建てがある。

  • 都市部に駐車場は不要、郊外は駐車場はあったようがよい、地方は駐車場ありが基本。
  • 工業団地、企業が多数ある地域はファミリー需要が高い。
  • 中古戸建は利回り20%以上でることが多い。
  • 購入時の築年数は問われず中が綺麗にリフォームされてれば客付けはよくなる。
  • 駅から徒歩20分程度で面積50㎡を目指す。
  • 出来ればリフォーム費をかけたくないので、雨漏り、お風呂などの大きな修繕で費用が出ないかチェック。

土地値は都心から郊外に行くにしたがって急激に安くなる
一方で
家賃は都心から郊外に行くにしたがって緩やかに安くなる

ということは土地が安く家賃が安くはないエリアを選べればよい。

戸建の注意点とリスク

空室のリスクは大きいので立地重視。

マンションとは違い戸建ては自分で管理をする大家が多い。

住んでる人は自分の家のようにきれいに住んでくれることが多くあまり管理するものがない。一方で長く住んでから退去されると次のリフォームが高額になるケースも多い。面積が広い戸建はなおさら。

重要事項にかかる調査報告書

購入の際にかならず貰って確認すること。マンション管理会社が作成しているもの。自主管理の場合は管理組合に問い合わせる。(仲介してる不動産屋に聞くこと)

  • 調査依頼日
  • 物件名、所在地、築年数
  • 修繕積立金総額
    これが貯まってれば大規模修繕があっても耐えられる。これが100万円もないとやばい。
    貯まってないときは大規模修繕が最近あったのか確認
  • 毎月の管理費、修繕積立費がいくらなのか
  • 管理費、修繕積立費の滞納額があるか

買おうとしてる区分が滞納されているのは危険。売主の責任で払ってもらってから購入のこと。滞納金がある状態で購入するとその責任が自分に来てしまう。

他の部屋の滞納額もチェックを。これが多いと全体として大規模修繕が出来ないなどのマンションの可能性がある。

  • 管理費、修繕積立費の改訂予定
  • 管理組合の借り入れ金の有無
  • 修繕工事履歴
    大規模修繕は新築後およそ10年後に行われる。その次は築34~40年あたり。
  • 管理形態
    委託なのか自主管理なのかをチェック。委託ならどこの会社に委託しているか、どのように管理しているか(常駐か巡回か)をチェック。
  • 大規模改修工事に関する予定
  • アスベストや耐震診断

賃貸仲介の不動産管理会社とは

不動産屋、不動産管理会社、仲介賃貸管理会社など様々なワードが出てきて混乱するので整理。

ここで取り上げるのは「仲介賃貸管理会社」のこと。

  • 入居者の募集、広告掲載、審査代行
  • 賃料の集金、オーナーへの振り込み、滞納督促
  • クレーム処理、設備の修繕窓口
  • 契約更新業務
  • 退去時の立会い業務

不動産を買った不動産会社が管理業務もやってる場合もある。そのままお願いするのが楽。管理会社が変わると鍵の引継ぎなどがあるし。

地元密着の管理会社と、大手の管理会社とがある。物件まで近いところにある会社の方が緊急時に助かる。地元密着でかつ大手のフランチャイズもあるので、そういうところも良し。

不動産会社は仲介手数料、更新料、リフォーム会社の紹介料で儲けている。

賃料の5%で請け負う業者が多い。が1棟家賃の1.5%というところもある。安いところを探すべし。

不動産業者の比較により経費削減は可能だが業務内容もよくチェックのこと。

賃貸仲介の管理会社選び

  • 購入物件の地域をカバーしているか
  • 集客力(広告をどこに出してるか、迅速な対応可チェック)
  • 受付や営業マンの対応をチェック

賃貸仲介の管理会社のリスク

  • 退去の立ち合いや清算は委託してもよいが自分も立ち会ったほうが安心。
  • リフォーム業者や清掃業者も一緒に行ってもらい、原状回復の見積もりをもらう。
  • 入居者が預けている敷金と相殺。足りない部分は請求し、余ったら戻す。
  • 客付けをしてくれた不動産会社に立ち合いを依頼すると適切な金額や原状回復度合いががわからないこともある。入居者の責任で壊した部分とかを大家に請求してくることも。
  • 管理会社が原状回復のための業者から相みつを取ってるか確認を。「提携店だから安くできる」はウソ。

客付け業者と管理会社

管理会社が客付けを行うケースが楽。しかし客付けだけをやる業者もあって管理会社とはまた違う専門業者のケースもある。

物件の仲介をするのみで管理業務は行わない業者。不動産管理会社から客付けを委託されていることも。

  1. 客付け業務と管理業務をやる会社
  2. 管理業務だけやる会社

それぞれメリ・デメがある。

2の場合は自分で客付け業者に集客を依頼する必要がある。

★次の2点を認めている管理会社とだけ契約すること

管理会社の中には自社あるいは自社グループで金を回したいので以下の2点を契約で禁止している業者もある。

  1. 自分で客付け業者を選定、依頼できること
  2. リフォームも自分で選定した業者に依頼できること

不動産投資の経費一覧

不動産投資においてどんなものにお金がかかるのかを整理。

  • 不動産購入時の建物部分の減価償却費
  • 土地・建物の固定資産税
  • 都市計画税
  • 物件のリフォームや直しにかかる修繕費
  • 損害保険料
  • 賃貸仲介不動産会社への費用
  • 管理費、修繕積立金
  • 入居者募集のための広告宣伝費
  • 借入金金利(金利部分が経費)
  • 雑費(消耗品費、交通費、通信費)
  • 税理士の顧問料や確定申告代行費用

年間の経費として購入価格の10~30%を見込む。新築だと10%、古くなればなるほど維持費がかかる。

  • 管理費、修繕積立金
    区分所有マンションだと決められていて強制的に徴収される。

戸建やアパートではこれらは無いが、自分で家賃の5%をプールしておくとよい。

修繕積立費の積立額がいくらなのか「重要事項にかかる調査報告書」をチェックすべし。
1棟所有の場合は自分で積立てする必要があり、建物価格の0.5~1%で積み立てる。

不動産購入時にかかる費用

買おうと思ったまさにその時にかかる費用。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 不動産登録免許税
  • 不動産登記手数料
  • 固定資産税(日割)
  • 不動産取得税
  • 火災保険

不動産物件の1割ぐらいがこれらでかかる。

仲介手数料

→200万円以下・・・5%
200万~400万円部分・・・4%
400万円~の部分・・・3%

印紙代

100~500万円・・・1000円
~1000万円・・・5000円
~5000万円・・・1万円
~1億円・・・3万円

不動産登録免許税

これが登記を行うときにかかる税金。購入額の2%。

不動産登記手数料

司法書士に払うお金。5万円前後か。

不動産取得税

固定資産税評価額×4%(H33/3/31までは軽減で3%)

土地固定資産税評価額×1/2×3%
建物固定資産税評価額×3%

不動産投資をスタートするための手順

①物件を探す

  • 不動産サイトで条件検索
  • エリアの特徴を把握(駅、商業施設、路線交差、大学、企業、工業地帯)
  • エリアの空室率をチェック、全国平均19%以下だといい(見えるHome’sでチェック)
  • 大島てるで事故物件チェック
  • Googleマップで場所確認とストリートビューで様子見(住所まで書かれていない事が多いが)

②利回りをシミュレーションする

表面利回りのシミュレーション

不動産物件価格と相場賃料で表面利回りを出す。

表面利回り = 家賃12か月分 ÷ 物件価格

例)物件が600万円で家賃が5万円(年間60万円)
600000 / 6000000 = 0.1 = 10% (10年間でもとがとれる)

実質利回りのシミュレーション

実質利回りも出しておく。

実質利回り = (家賃12か月分 - 管理費修繕積立金12か月分) ÷ (物件価格 + 購入時の費用)

例)物件が600万円、仲介手数料等の購入時費用60万円、毎月の家賃5万円、毎月の管理費修繕積立金1万円

(600000 – 120000 ) ÷ (6000000 + 600000)
= 480000 ÷ 6600000 = 0.0727 ≒ 7.3%

全部自分負担のケースと、頭金+ローンのケースで実質利回りを出しておくと想定できる。

このほか不動産の所得税もかかるのを忘れずに。

③不動産会社へ資料請求、問い合わせ、連絡

A 直接電話をする
B 直接訪問する
C 不動産屋のHPから問い合わせ
D 楽待やSUUMOやATHOMEなど不動産を扱うサイトからの資料請求

コンタクトを取る方法は様々。Dでは1度も返事が来たことが無い。Aが一番確実。

【問い合わせ内容】
  • いまいまの物件のあるなしの確認
  • 物件を見せてください
  • 今後の手順の確認
  • 各種相談、質問

物件購入の相談とか不動産屋に聞くこと

  • エリアの特徴
  • 賃貸需要、間取りの需要
  • 賃借人の特徴
  • 満室にするための条件(適正家賃、敷金、礼金、広告料相場)
  • 競合するマンションの稼働率、募集条件
  • 事故物件や反社会的勢力の入居
  • 資料や書類を見せてください

その不動産屋大丈夫?

不動産屋の対応がおかしいと思ったら過去に行政処分を受けてないかチェックしてもよいだろう。

http://www.fudousan.or.jp/gyoseiinfo/

④物件の内見でチェックすること

  • 外観を入念にチェック
    リフォーム状況、破損個所チェック、クラック、外観の見た目
  • 外壁
    タイル→汚れや剥がれのチェック
    モルタル(セメント):ヒビ、汚れチェック
  • エントランス
    掃除具合、ポスト、エレベータまわり
  • 自転車置き場
    ちゃんと並んでる?
  • マンション周辺
    荒れてないか
  • 廊下、階段
    掃除ぐあいをチェック
  • 水平チェック
    水平器で部屋の中をチェック
  • 部屋の中
    写真と比較
    エアコン、給湯器の製造日、設置日(どちらも10年に1回ぐらい交換)
    採光面
    全入居者の荷物がまだあるのか、引き上げられるのか、買主が負担なのか、そのまま使ってよいのか
    リフォームが必要か
    クリーニングが必要か
    水回り(トイレ、風呂)要チェック

【できれば】
リフォーム必須の空室の場合は購入前に、工事業者を連れて行って工事費がいくらになるか概算出してから購入できるとよい。なのでリフォーム会社、工務店の知り合いがいると有利。

⑤購入する

買付証明書(申込書)を提出して、購入のオファーを出す。売主からOKが出れば契約の手続きに入る。

不動産の契約のおおまかな流れ

重要事項にかかる調査報告書のチェック

不動産屋に言って書類をもらう。管理組合が作ってるはず。ここで色々チェックを。

場合によってはすぐに貰えないことがあり、次項の買付の申し込みでOKが出た後に取り寄せることになる場合もある。買主側に不利益がないように不動産屋がやってくれるはず。

買付の申し込み(不動産買付証明書/不動産買付申込書)

署名、押印した買付証明書(申込書)を不動産会社経由で売主に送る。これでいったんの申し込み状態となる。

ここで指値の希望価格を書いて出してもよい。

他にも買付の申し込みをしている人が居る場合もあるし、価格面で不成立の場合ももちろんある。

指値OKか不動産の営業マンに聞いてみよう。現金購入する場合はそれを言う事がPRになる。

あとはこの物件がいつから売りに出てるか、値下げをした経緯があるかを確認したい。

ローン利用ならその旨を記載。この時点で融資の相談を銀行に打診しておく。

買付証明書は無料でキャンセルできるが営業マンの心証が悪くなるかも。「買い付け」は契約ではないので法的にはキャンセルが可能だが一般的にはキャンセル不可としるべし。

クーリングオフは適用される。ただし不動産会社、自宅、勤務先での契約はクーリングオフの対象にならない。

価格交渉

指値を入れてる場合は不動産会社を介して価格交渉を行う。

売買契約準備

契約時に用意するもの。
  • 印鑑
  • 印紙代
  • 手付金
  • 仲介手数料
  • 身分証明書(免許証など)
  • 手付金について
    売主に購入額の10%を先に渡すもの。(解約手付のことを指すのが一般的)

    買主は手付金を放棄することで売買契約を解除できる。(売主が履行に着手するまでに)
    売主は手付金の倍を支払うことで売買契約を解除できる。

  • 仲介手数料

    これは不動産屋に支払うモノ。いくら、どのタイミングで払うかはその時次第。

    個人間で売買をやり取りすると契約書を自分で作成しなくてはいけなくなるので最初は間に不動産会社に入ってもらうのが良い。手数料を払って代行してもらうことも出来るようだ。自分で契約書を作成するのはリスクとなる。物件の瑕疵担保責任とか検討事項が山ほどある。

不動産売買契約

契約の前段階で不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を受ける。事前にメール等で送ってもらいしっかり目を通しておくとよい。

売買契約書に署名捺印して契約締結。手付金を支払う。(融資を受ける場合はローン特約を盛り込んでおくこと。)

売主、買主が忙しい場合は「持ち回り」といって書類を郵送でやり取りする方式をとる。

この時点で銀行に融資の申し込みをする。

決済と物件引き渡し

残金90%の支払と物件の引き渡し。

★抵当権について

買おうとしている物件に「抵当権」がついてる場合がある。これは売主がローンを組んでその物件を担保に設定している場合。

この物件を買う際には抵当権抹消登記が行われているかを確認すること。→仲介の不動産会社に依頼。

オーナーチェンジ物件の場合

賃貸借申込書(すでに入居者が居る場合の契約内容)を把握すること

誰が住んでるか、何年住んでるか。長く住んでる人が出ていくとクリーニング費用がべらぼうにかかるので注意。

クリーニング費用の負担は基本大家だが、実際どうなってるか。ペット可物件では敷金を大目に貰ってるか、どんなペットを何頭飼ってるか。

いよいよ不動産売買契約

まずは契約時の書類を確認。

  • 不動産売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 購入物件(マンション)の管理規約、使用細則
  • 登記簿謄本

不動産売買契約書をチェック

重要なポイントは「瑕疵担保責任」「契約の解除」

瑕疵担保責任

物件に不具合があって後で発覚した場合は損害を請求できる。事前に発覚したら契約を解除できる。瑕疵担保の期間は契約書に書かれている。(不動産会社が売主の場合は2年以上と義務付けられている)書かれてない場合は買主が瑕疵を知ってから1年以内。

初心者はちゃんと瑕疵担保責任をつけて契約すること。とはいえ築30年、40年の古い物件は瑕疵担保責任免除になってる場合も多い。

契約の解除

契約に違反した場合(期日までに引き渡さないとか)に解除して損害賠償を請求できる。

重要事項説明書をチェック

文字通りもっとも重要な項目。売主側としては説明しにくい部分もあるがここで明示しなくてはいけない。

より詳しく説明が必要な場合はさらなる資料提出を請求のこと。

  1. 物件の表示
    物件の所在地、面積など。登記簿上の面積か実測面積かチェック。
  2. 登記事項の内容
    契約者と登記簿の所有者が同一かチェックを。法人の場合は代表者など権限者かチェックを。
    抵当権が設定されているか権利関係も確認。
  3. 法令上の制限
    • 用途地域、建蔽率、容積率
    • 市街化調整区域だと建て替えが出来ない場合がある
    • 既存不適格建築物
    • 幅4m未満の道路に接しているか、2m以上接してるか
    • 私道負担の有無
  4. 水、電気、ガス
    上下水道、都市ガスかプロパンガスか整備状況と負担金をチェック
  5. 管理費、修繕積立金
    どちらも滞納がないかチェックを。滞納があれば売主に支払ってもらう事。
    修繕積立金と修繕履歴をチェックすること。
  6. 手付金、清算金の確認
    手付金、固定資産税の清算金、管理費・修繕積立金の清算金、賃料清算金、既に受け取っている敷金
  7. 契約の解除に関する事項
    不動産売買契約書と同じようなことが書かれている。

購入物件(マンション)の管理規約、使用細則をチェック

マンション利用についてのルール等が書かれている。

登記簿謄本をチェック

不動産の登記情報をチェック。所有者と担保。

不動産会社でもここでもチェックできる。
https://www1.touki.or.jp/

残金の支払い清算と物件の引き渡し

契約の最初で手付金を支払ってるはずなので、その後の残金の支払いをする。

問題なければ残金の支払いを行う。売買代金-手付金=残金

  • 清算金
    本年中に売主が既に支払っている固定資産税があるので、年の途中からは自分の物件だからその分は売主に日割り計算して支払う必要がある。区分マンションの場合は管理費・修繕積立金の清算も行う。
  • 所有権移転登記と司法書士への支払(登記費用+手数料8~10万円程度)
  • 不動産会社への仲介手数料の支払
    (すでに半額払ってる場合は残金を支払う)

物件の引き渡し

残金を支払いを終えれば物件の引き渡しを行う。


  • 自分と管理会社と入居者が持つが、管理会社と相談のこと。
  • 賃貸借契約書
    オーナーチェンジ物件の場合は賃貸借契約書をうけとる。
  • 賃貸仲介の管理会社と契約
    自分で探してもいいし、仲介してくれた不動産会社がやってる場合はそのまま引き続きお願いしてもいい。

これでひととおり完了。

物件購入後の大家の仕事

  • 客付け、不動産会社を通して入居者募集
  • 入居者の審査
  • 賃貸契約を結ぶ
  • 家賃の振込チェック
  • 契約満了3カ月前に退去/更新の連絡と更新手続き
  • 物件の修繕、退去時のクリーニング、リフォーム
  • 資金管理として家賃、更新費用、敷金、礼金、修繕費、管理費、確定申告
  • 賃貸仲介の管理は委託することもできる。手数料は5%が一般的。

客付けの仕事

自分でお客さんを探してもいいし、客付け業者に委託できる。

賃貸仲介の不動産会社が客付け業務をやってる場合もある。

戸建なんかはジモティーでDIY可能物件と出すと集まることもある。

満室キープ法

  • 家賃を相場より安く(物件を安く買うことが大事)
  • 広告料(家賃の1~2ヶ月分)
  • 敷金、礼金はゼロぜロで退去時に清算をしっかり
  • リフォームは家賃とのバランスを考えて
  • 客付けに効果のある設備
    ネット環境
    デザイン性のある照明

入居希望者が生活保護者や外国人だったら

生活保護に住宅扶助(家賃補助)がある。この制度のおかげで家賃が下げ止まるケースもある。

家賃が振り込まれないリスクがあるように見えるが、不動産屋からすればありがたいお客さんという側面もある。

それは市の福祉課に連絡することで、補助金を生活保護者に渡すのではなく直接大家に振り込んでもらうようにできる措置があるため。

外国人も受け入れても問題ない場合が多い。他の不動産屋で断られてなんとか入居したいと思っている人が多いのでちゃんと使ってくれる可能性があるとのこと。

仲介手数料と広告企画料

仲介手数料は賃料の1ヶ月分+消費税が上限ときまっている。
貸主、借主のどちらから取るかはその時の契約次第。両方から取る場合は折半。

この他、広告企画料として1ヶ月分を貸主から取る。

仲介手数料を取らない管理会社もある。

長く住んでもらうためのあれこれ

入居者の不満としては設備の老朽化、管理会社のクレーム対応が遅いなど。

誕生日プレゼント、アンケート、満足度チェックは効果的。

お掃除サービスのプレゼント、更新時にプレゼント、商品券。

賃料を上げるテク

内装を豪華にする、見栄えをよくする
家具付きにすることで集客力アップになることも(単身者向け)

  • シングルレバーの水栓
  • 照明器具
  • コンセントカバーの見栄え
  • 玄関に大きな鏡
  • テレビ台、テレビ

とくに広告掲載時の写真の見栄えで高級感を出すテクニックは効果的。

家賃保証会社について

入居者が家賃を払えなかったときに保証してくれる会社。保険のようなもの。
入居者に最初に支払ってもらうか、オーナーが自分で払うこともできる。

家賃滞納により強制退去の裁判を起こす際にはこの保証会社が弁護士を通じてやるから何かと助かる。

リフォーム業者選び

1人で多くの仕事が出来る職人がいるところがいい。

大手や●●会社だと間接費や広告費が高く上乗せされるので費用が割高になる。いっぽうで1人親方や少数精鋭の地元で評判の工務店だと割安になる傾向がある。しかしその力量は要チェック。

リフォーム費用は高くても350万までとする。

良いリフォーム業者はこのへんの家賃相場がわかっているはず。
家賃相場にあわせたリフォームを提案できるリフォーム業者だとなおよし。

リフォームの費用感

  • 原状回復程度・・・・@3000円/㎡
  • 一般的なリフォーム・・・・@6000円/㎡
  • フルリフォーム・・・・@9000円/㎡
  • 階段式の和式トイレを壊してタンクレスの便器・・・30万未満
  • ユニットバス交換、キッチン交換、洗面化粧台交換、トイレ交換工事、カウンター造作工事、リビング表装工事・・・310万円
  • 給排水管更新、洗面化粧台交換、ガスコンロ交換、レンジフード交換、給湯器交換、フローリング張、壁紙貼替、畳表替工事・・・230万円
  • 浴室(ユニットバス交換)、給湯器交換、脱衣所表装工事、ビルトインコンロ交換・・・138万円
  • ユニットバス交換工事、洗面化粧台交換工事・・・140万円
  • フルリフォーム(スケルトン工事)・・・475万円
  • キッチン交換工事・・・97万円
  • 内装リフォーム工事・・・40万円
  • 3DKを広い1SLDKに・・・400万円
  • 天井・壁クロス張り替え6帖・・・5万円
  • 床クッションフロア1㎡・・・2800円~
  • 6帖和室から洋室へ・・・17万円~
  • タイル浴室→ユニットバス・・・85万円~

不動産投資のローン・融資について

不動産投資の魅力とはローンを組んで自己資金を抑えつつ投資ができること。
デメリットは空室ができたときにローンを自分で払わなきゃいけない事、退去したあとにかかるリフォーム費用も。

自営業者はローンを組むのが難しい。サラリーマンへの融資もメガバンクだと最近は絞られていて通らない。

ローンを組めない場合は現金購入しかない。現金購入ということは月々の支払は無いため家賃収入がまるっと入る。

融資で銀行が気にするところ

  • その物件について
  • 今までの収支の赤黒について
  • 金利上昇時に4%まで見込む
  • 空室85%でシミュレーションする
  • 資産背景
  • なんでウチに来たのか

銀行の特徴

メガバンク

エリア:全国
金利:1.5%
自己資金:30~40%
期間:22年(木造)
資産背景:1億以上求める場合もあり、サラリーマンに消極的

地方銀行

エリア:居住地、物件地
金利:1.5~2%
自己資金:20%
期間:22~35年
資産背景:店により差あり

ノンバンク(オリックス銀行、三井住友トラストLF)

エリア:ほぼ全国
金利:3%
自己資金:10%前後
期間:~35年
資産背景:けっこう借りられる

【シミュレーション】

新築5000万円の物件
地銀:頭金500万、ローン4500万円、金利1.5% 22年 → 200,229円/月返済
ノンバンク:頭金500万、ローン4500万円、金利3% 35年 → 173,182円/月返済

不動産投資で融資を使ってしまうと、いざマイホームを買う段階になって融資枠がいっぱいで借りれない場合があることを注意すべし

不動産投資の出口戦略としての売却

5年未満売却は売却益の39.63%の税金(所得税30.63%、住民税9%)
5年超売却は売却益の20.315%の税金(所得税15.315%、住民税5%)

期間:1月1日現在で5年経過しているか

5年所有によるインカムゲインと5年後売却のキャピタルゲインがうまみがある。

500万円で買った物件を600万円で売った場合の売却益は100万円

売却時には投資用よりマイホーム購入者に売った方が高く売れる。
全ての投資物件はマイホーム購入希望者に売ることが出口として望ましい。

媒介契約

物件を売却するには不動産会社を選ぶ
不動産会社と媒介契約を結ぶ

  • 一般媒介契約 → 営業を任せる 複数社と契約してOK
  • 専任媒介契約 → 1社専任で営業を任せる(期間3ヶ月)
  • 専属専任媒介契約 → 自分で見つけた客(知人や身内のような)に売るときもこの会社を使わないといけなくなるので普通はこの契約はしない

不動産会社の種類

  • 大手
  • 地域の不動産会社
  • 管理を委託している会社
  • 自分で探す

まずは管理会社に専任媒介で3ヶ月やってみて、決まらなければ一般媒介で大手と地場不動産会社にも頼むのがおすすめ

不動産を法人を設立して買うか

基本的な考え方としてはサラリーマンの所得+不動産収入が税率の壁を超えるようなときに考える。

  • 給与890万×税率23%-控除636000 = 所得税1,411,000円
    手取り = 給与890万-141万 = 7,489,000円
  • (給与890万+家賃収入100万)×税率33% – 控除1,536,000 = 1,731,000円
    手取り = 990万 – 173万 = 8,169,000円 → 100万の家賃収入に対して、増えた手取りは68万円しかない。

会社を作ってそちらで不動産を購入することは所得を個人と会社で分けることが出来て税率を抑えるのに役に立つ。家族を役員にするなど経費計上ができる。

よほどサラリーマン収入が高い人じゃないと意味がない。

それに法人成すると登記費用24万円程度もかかるし税理士代金が毎月3万円、決済時に20万円前後もかかるのでよほど儲からないと法人成は考えない方が良い。