物件が買えない、マップでわからない高低差、解体費用を引いて買う

最近の私の動きですが、「大家さん学びの会」や「千葉大家の会」にも参加させてもらい、勉強させてもらっています。

どちらもとても初心者に優しい会なのでもしこれから大家を目指す方が居れば入会されると良いと思います。

会に行くとたくさんの現役大家さんがいて情報交換をしあっていました。

私はと言うとまだ物件を買えていないので周りの話をフンフン頷きながら聞いてるぐらいです。

セミナーも参加しました。ふんどし王子という方とポールさんという方。どちらもぶっ飛んだマインドをお持ちで凄いセミナーでした。

セミナーや会の話は別の記事にするとして、今日はまた物件探しの記事です。

イイ物件はすぐ無くなってしまう

これは本当に痛感しています。

最近は銀行の融資が出にくいので戸建投資が流行りを見せているそうで、私も築古の戸建てを狙っているのですがことごとく他の大家さんに先を越されて買付できていません

これからいくつか私が目を付けた物件について自分の振り返りのためにブログにしていきます。

■取手市新町3丁目の戸建て


駅徒歩8分
築30年
6DK(100㎡)
480万円。
小学校徒歩数分、中学校徒歩25分。

これは駅からも近く小学校も近いので写真だけ見た感じですぐ気に入りました。アットホームには3丁目までしか住所記載がありませんが、最近の私は写真だけでグーグルマップを使って住所を割り出せるようになりました。

ちょっと坂を下った場所にあるようですが家の外観もいいし駐車場もあります。路線価を調べてみたら4万円。土地値は4×100=400万円ですから、それに80万円を載せて売りに出してる様子です。

取手駅は西側の新町1丁目2丁目が再開発で新しくなっている途中なので価値もあがるかもしれない。

なのでこの物件は480万で普通に買えると思いました。リフォームの程度もそこまでかけなくてもよさそうです。周辺の家賃相場は4LDKで7万円なので、もし7万で貸せたら利回り17.5%になります。

さっそく不動産屋に問い合わせをしてみたのですが。

まず風呂トイレの写真が無いので送っていただきたい→送ってもらいました
家の傾きや雨漏りが無いか確認したい→すこし傾きがある
内見→まだ内見できなくて2週間後ぐらいになる

とのこと。

さらに付け加えて現在問い合わせが非常に入っていて、内見してないのにすでに3人から買付申込が来ているって。

は?

内見せずに買付申込なんてしていいの?
それで内見してやっぱやーめた、みたいなのがアリなの?

買付申込書は契約ではないからキャンセルしてもいいのは知ってるけど。本によればそういうことをすると不動産屋の印象が悪くなるので今後物件を回してもらえなくなるとか扱いの順位が下がるとか書いてあったけど。

内見せずに買付申込するのはとても男らしくてイイなと称賛したいことですが。

ほんとにそのまま買えよな‥と思う訳です。

ツバつけた、やっぱやめた、みたいなそういうやり方だったら気に入らないな~

どうもこの不動産業界の商習慣にはまだついていけていません。

他の物件について自分が1番最初に買付を入れた時は、他にも買付が入ってるから買い上がり(値段が上がる)が起こっている。なんて不動産屋に言われたこともある。

それは置いといて。残念ながらこの物件は超久しぶりに見つけた私が買いたい、住んでみたいと思える物件でしたが、今後キャンセルが発生しなければ難しそうなのであきらめることにしました。

マップではわからない高低差

■取手市の稲戸井駅から徒歩7分の物件

こちらの物件は築30年の4SDLDKで面積144㎡、駐車場付きです。
稲戸井駅徒歩7分。
この駅は関東鉄道常総線といって取手駅~守谷駅をつなぐ1両編成の電車がとおる線にある駅です。はっきりいってサビれてる無人駅。電車はカラフルで可愛いんだけどね。

路線価は25000円だから土地値は360万円、それにたいして450万円で売りに出ていました。

やはり写真とグーグルマップを使って住所を割り出しに成功w

不動産屋に問い合わせをする前にこんどは車で現地に行ってみることにしました。そもそもこの駅が謎すぎて周辺がどうなってるかもしりたかったので。

行ってみてわかったのですが主要道路からこの物件まで物凄い狭い下り坂を下っていきます。アップダウンが激しい土地の窪地のような場所でした。

さすがにこれでは我が家のファミリーカーは難しいと思っちゃいました。1000回この道を通ったら何回かこすりそうだぞ、と。(笑)

グーグルマップで見た時は駅から近くていいな、と思ったのですが現場にいってはじめてこの高低差に気づいたのです。物件自体はとても良いと思いましたが見送ることにしました。

この位置だと通勤で車を使う事が想定されますのでこの狭い道と上り下りは難しいなと。

■新取手駅徒歩7分の物件

こんども上の物件から近いです。

写真や図はこれだけ。(;´・ω・)

新取手駅はやはり関東鉄道常総線。
133㎡の土地で出てるけど、古家つきの物件です。価格は350万円。
1976年築なので相当に古い。駐車場無し。

路線価は23000円だから土地値は305万円。

200万の解体費用を差し引いてくれたら150万円で買えるのですが、そこは不動産屋に問い合わせないとわからない。

こういう物件は写真が無いので不動産屋に問い合わせてもどうなるかわからなくて。先ほどの稲戸井駅から近かったので現地に下見にいったのです。

なんと住所も写真も無くて上の間取り図みたいなのから住所を割り出しましたw

現地に行ってみてびっくり。とても車でアクセスしにくいです。
先ほどの物件と同じように主要道路から下って下っていった場所にあります。道も狭い。

まわりに新築戸建てが建てられているので、まだまだこのへんは需要があるのかもしれません。新築で2200万で売りにでてました。

さて、問題の物件ですが外観を見るにやはり築43年の雰囲気が出てます。隣は空地になっていて境界の壁が崩れていました。

この物件は結局見ただけで不動産屋に問い合わせはしていません。

駅徒歩7分と近いですが坂道を登って行かないといけないですね。マップで見た時にはわからなかった。現地に行くことは大事ですね。

モチベーションがあれば、あと解体費用を引いて150万で譲ってくれるのなら考えてもいいかなと思いましたが。この周辺で駐車場が無いのはちょっと難しいし。自分的にもここに住みたいとは思わなかったですね。

解体費用を引いて買えるかな

大家さんの会で色々とアドバイスをもらいまして。

格安激安の物件は「土地」で出ていると。その土地に古家が付いてる場合があって、これは瑕疵担保免責にしたいから土地で売りに出ているんだそう。

こういう物件は基本的に売主側が解体してから引き渡しになるとのこと。

だから350万円の土地(+古家)は、解体しないで現況渡しだったらいくらになるか聞いてみると良いとアドバイスをもらいました。

なるほど。解体費用はおよそ200万円だとして、差し引いて150万円で買うようなこともできるわけです。

最近のボロ戸建再生系の人たちはこのようにして50万とか逆にお金を貰って物件を仕入れているそうです。

■柏市大島田の土地

こちらは写真では家がついていますが土地で売りに出ています。

建築年は不明。市役所の出張所が近くにあってバス停も近い。駅からはバスで20分ぐらいかかるので遠い。

100㎡の土地。路線価は4万円なので土地値は400万円です。
売却価格は600万円ですから、やはり解体費用200を引けば土地値とイコールになります。

こういう物件は400で買える可能性があるのでしょう。

不動産屋さんに問い合わせてみました。

建物はかなり築年数が経っているそうです(年数聞き忘れた)
リフォーム費用はかかるとのこと。
中に荷物があるが内見は調整すれば見れるとのこと。

内見をしてどこどこをリフォームしたいからいくら値引きして、というのは通るかもしれないと言われました。

取り合えず内見の予約はせずに。場所を突き止めたので車で行ってみました。

写真やマップではわからなかったのですが外観は綺麗な古家です。駐車場もありますが行き止まりに通じる道の真ん中らへんにあって。狭い道なので車を駐車するのが大変そうです。

引き続き検討です。

■柏市高田の土地

こちらは豊四季という駅から徒歩15分のまあまあ良い場所です。74年築の古家があります。

土地として600万で売りにでています。

土地の面積は96㎡、家の面積は62㎡とやや狭い。路線価は58000円なので土地値では470万円になります。

これも解体費用をひいて470万以下で買えたらいいな、という土地ですね。

残念なことに行き止まり(どんつき)の家です。駐車場はありますね。

こちらも不動産屋に問い合わせをしてみました。

売主が住まなくなってから1年以上たってるそうです。トイレやお風呂の写真はなく建物は使えるがリフォーム必須。値引きに関しては200万は厳しいとのこと。

取り合えず問い合わせだけしてみた感じです。駅徒歩圏なので場所は良いと思うのですがあまりモチベーションがわきませんでした。なぜか。

最近の私の動きはこのような感じです。

土地の物件を探していて写真に家があったら、それをチェックするようにしています。

それにしても物件が買えない

物件探しにかける自分の時間が非常に勿体ないと思うようになりました。
実際に出ていくお金は物件を買ったときなのでしょうけど、人件費という意味ではすでに3ヶ月以上無駄にしています。

みんな融資がでなくてアパートマンション買えないから戸建に集中してるんだろうね。

アパートに照準をチェンジしようかなぁ。
賃貸経営の経験がないのにいきなりアパートはハードル高いな。(´・ω・`)