リフォーム費用を聞きにリフォーム会社を訪問‥しかし

まず最近の私の動向ですが築古の戸建てを探しはじめました。
500万円未満で探していますがなかなか理想的な物件がみつかっていません。

築古の戸建てを内見した

(1)駅徒歩25分で理想的な戸建発見

500万円の理想の家を見つけたと思い周辺を見てみたところ駐車場はなさそうで、南向きの外見ではいい家のように見えます。

この物件は内見をしたいので不動産屋に問合せしたところ既に40件の問合せがあり20件内見してるとのこと。ところが家の中が傾いていて直すのにもたいへん。

ジャッキアップができないような状況になっていました。このときは土地値が700万円で建物の解体費用を除いた500万円ということででていたのだろうと思います。

この物件がポータルサイトに掲載されて1ヶ月経ちますが20人も見学に来たのに決まってないのはそれなりに理由があるのでしょうね。あわてて手を出さなくてよかったと思いました。

(2)駅バス15分徒歩3分の狭いエリアの戸建発見
次に見つけた戸建ては3LDK80平米。駐車場あり。築40年ですが12年前に業者が買い取って リフォームを行って個人に売却した物件です。そのあとその方が12年住んで、今年売りに出したようです。

この物件は680万円ですが土地値が400万円で建物に280万円の価値をみて売りに出してる様子でした。不動産屋に問い合わせをして家の中を見させていただきましたがバブルのころの深い茶色のフローリングと建具でした。和室が1つあって畳は経年劣化で取り替えないといけません。

あとは経年による壁や扉の痛みがそれなりにあるぐらいです。築古の建物なのでいちおうモノはあるもののこのままでは使えないのでかなり床・壁、和室のあさいリフォームは必須かな。キッチンは使えますが、浴槽は取り替えが必要だと思います。

リフォーム費用がどれぐらいかかるかわかりませんが、現状680万円で買って7万円で賃貸に出せば12%の利回り。だけど リフォーム費用次第ではつらい物件になりそうですので大幅な指値、土地値で買うぐらいが必要だと思いました。

私がマゴついてる間に3日経って不動産屋のサイトからこの物件が消えたので、買い手が現れたのでしょう。

リフォーム会社に相談にいった

ここ最近はリフォーム費用の相場がわからないので、どうにも買い付けの申し込みができずにいます。買ってからリフォーム費用を見積もって予算オーバーしたらアウトでしょ。

でも買う前にリフォーム費用がわからない(リフォーム会社に同席してもらわないと無理でしょ)ので、いまのところ金をドブに捨てるような覚悟で損してもいいぐらいの物件を買うぐらいじゃないと先にすすめません

ということでリフォームの費用感を知りたくて近くにあるリフォーム会社に行ってみました。

突然行ったのに丁寧にご対応いただけてホッとしました。

この会社はリフォーム会社だと思っていたのですが、不動産の総合的になんでもやる会社のようです。賃貸・売買・リフォーム・管理と。

それで築古戸建て賃貸をやりたいけどリフォーム費用の目安がわからず買い付けができていない旨をお伝えして相談に乗ってもらいました。

最近は賃貸に出す物件はフローリングではなくて、クッションフロアにした方が良いとおっしゃっていました。

フローリングだと傷がついた時にリカバリーしにくいし費用がかかる。クッションフロアなら剥がして貼るだけなので費用も安いとのこと。それに賃貸で借りてくれる人はフローリングでもたいして気を使ってくれないので傷つきやすいんだそうです。

畳の和室も剥がしてボードを貼ってクッションフロアでいくのが一般的。

和室の砂壁には直接クロスがはれないのでボードを貼ってクロスを貼ることになるので割高になる。しかし和室より洋室じゃないと入居付けが悪いのでできれば洋室へ。

古い洋室のフローリングの場合は、その上にクッションフロアを貼ることをお勧めされました。

ちなみに費用感を教えてもらいたかったのですが簡単には教えてもらえなさそうでした。

材料、工賃、会社によってピンキリですよとか、建物の実物をみてみないと費用がブレて迂闊なことが言えないから、とか。わかるんですけど。

あとはこの会社の場合は管理業務がメインでやっていて管理を委託してくれてるオーナーの場合の値段と、そうでないオーナーにたいする値段と違っているそうです。

あとは材質によってピンキリあるのと会社によって工賃の差があるので費用をお伝えするのはなかなか難しいとのこと。

自分も商売人なのでなぜ費用を教えたくないのか本音はわかりますが。やっぱりダメか、、、と思いました。

ネットで工務店やリフォーム会社のサイトを見てもほとんどのサイトに費用が明示されていません。見積もり無料でご相談ください、というやり方がほとんどです。

もはやいまの情報公開したほうが有利になる時代なのに不動産の業界はまだまだ古いイメージです。いえ、この会社を批判してるわけじゃなくてとても丁寧に対応してもらって満足しているのですが。

不動産投資は難しい時代ですよ

ついでに管理会社の立場から不動産投資に関する最近の動向について教えてもらえました。やはり強いのは地主さん。

サラリーマンとか個人で不動産をはじめるのは融資も出にくいし。ライバルの地主系アパートマンションオーナーが相続税対策で立てた物件のパワーがありすぎて強い。

広い、最新設備、競合で家賃も安くなる傾向があって個人の投資家は勝てないし家賃も下がってきている。

新築も新古も余っていて人が入らなくなっている。そこへ築古の物件で勝負に出ようというのは難しい。

出口をどう考えるか。500万円で買って200万でリフォームして6、7万の家賃とって10年後に売却するのか、壊して土地を売るのか、あるいは売れないのか。

意外と毎年かかる費用も大きいので持ってるだけでつらくなってくる物件かどうかを見極めて買わないといけない。

◆学び

築古リフォームでは床はクッションフロアにする。畳→クッションフロア。古いフローリング→その上にクッションフロア。