不動産投資で節税できるのか?自営業・社長・サラリーマンのケースについて税理士に聞いた

私は個人事業主(自営業)から法人成したので会社の代表として給与を受け取っている状態です。

サラリーマンとして個人の方で節税できるのか、あるいは法人のほうで節税できるのか、税理士に聞いてみました。

いろんな角度で調べた結果を記事にしています。

当然ながら私は税金のプロ(税理士)ではありませんので、どこか誤りがあるかもしれませんが、自分の備忘録としても残しています。

節税の基本的な考え方は経費を計上すること

不動産事業にかかる費用は経費(損金)として計上できます。

そうすると個人でも法人でも所得を減らすことが出来て、その結果、税金が安くなって節税することができます。

なので何が経費になるかをまずはチェックしましょう。

不動産を買うと何が経費計上できるのか

まず経費に計上できるものをチェックしました。

物件の購入代金を1年で経費にできるか?

物件を買うと土地+建物を買うことになります。(借地権ていうのもあるけど、それは建物だけを買う)

で、土地代のほうは資産になるので経費計上できません。建物部分が経費になります。

例えば1000万円の物件で土地代が600万、建物代が400万だとすると建物の400万円が経費になります。

そして残念ながら400万円が全額今年の経費にはなりません。減価償却の考え方で何年かにわけて経費計上されます。例えば耐用年数が10年なら毎年40万円が減価償却費として経費計上になります。

具体的な計算をしてみます。

中古物件の耐用年数の計算式

中古物件の耐用年数は以下の計算です。

新築時の耐用年数 ー 経過年数 + 経過年数 X 0.2 = 取得時の耐用年数

耐用年数が経過してしまってる場合は、新築時の耐用年数 X 0.2 = 取得時の耐用年数

新築鉄筋コンクリートの耐用年数は47年。よくあるRCマンションがこれ。
新築木造の耐用年数は22年。よくある戸建て木造住宅がこれ。

国税庁の耐用年数表

(計算例)
①鉄筋コンクリートマンション47年 経過年数30年の場合
47-30+30*0.2=23年

②鉄筋コンクリートマンション47年 経過年数40年の場合
47-40+40*0.2=15年

③鉄筋コンクリートマンション47年 経過年数47年の場合
=47*0.2=9.4年 ★最も古い物件でも耐用年数9.4年で計算になるということ。

④中古木造アパート 経過年数22年の場合
22*0.2=4.4年 ★木造なら4年で減価償却できる。

減価償却費の計算式

減価償却費を計算するには、国税庁に減価償却率表というのがあるので、求めた耐用年数とマッチさせて「償却率」を参考にする。

建物の購入価格 X 償却率 = マンションの毎年の減価償却費
(購入価格の建物部分 ÷ 残りの耐用年数 をすれば1年で経費になる額がざっくり出せる。)

(計算例)建物の購入価格450万円

①鉄筋コンクリートマンション47年 経過年数30年の場合

耐用年数23年
償却率0.044
購入価格×償却率=450万×0.044=19.8万円

②鉄筋コンクリートマンション47年 経過年数40年の場合

耐用年数15年
償却率0.067
購入価格×償却率=450万×0.067=30.15万円

③鉄筋コンクリートマンション47年 経過年数47年の場合

耐用年数9.4面
償却率0.112
購入価格×償却率=450万×0.112=50.4万円

これが毎年(耐用年数の期間)経費計上できる額となる。

最初の年に物件を買うためにお金を払いますので、それ以後はお金の支払は無くなりますが、帳簿上は毎年損金になります。

物件の建物部分の価格をどうやって算出するか

不動産売買サイトを見てみても物件の価格が「1000万円」と載ってるだけで土地がいくらで、建物がいくらというのは書かれていない。

いくつか建物価格を引く方法がある。

1.売買契約書に土地と建物の比率が書かれてる。消費税は建物のみにかかるので消費税から建物の価格がいくらか逆算できる。

2.課税証明書で確認ができる。これは4~5月に税務署から来る固定資産税課税通知書。

3.固定資産評価証明書で確認できる。

自分は不動産屋に問い合わせて現状どうなってるか資料をもらうことができた。「固定資産税関係証明書」というお役所の書類に記載を見ることが出来た。書類の名称は各都道府県の自治体によって異なる。たぶん3のやつだと思う。

自分が物件を購入した後に不動産を登記するのだが、この時に司法書士と相談して土地代、建物代を自分で設定して登録できるらしい。じゃぁ土地代を限りなく安くして建物代をいっぱいにすれば経費計上できて節税になるじゃないかと考えたけど、それはダメの様子。合理的な計算で土地代、建物代を設定しないといけないとのこと。

東京は土地代が高くて土地代がほとんど。
地方は土地代が安くて建物代がほとんど。
節税を考えるには建物代で考えるのだけど、そうすると資産価値が少なくなるのでバランスを見よう。

物件のリフォームや直しにかかる修繕費、備品

物件を購入した後にリフォームや修繕、エアコン・給湯器の交換をしたとしたら、その費用は経費計上できます。

しかしすべてのケースで全額今年の経費になるのかと思ったらそうではありません。

リフォーム部分ですが、ヒビ、汚れなどの原状回復費やリフォームでしたら修繕費として一括経費となりますが、壁や柱、床などリノベーションするような固定資産の価値が高まるような修繕は資産計上となり、15年で経費となります。

ここの判断は専門家にお願いした方がよいです。

エアコンや給湯器の交換に関しても金額によって一括経費になるか耐用年数にわたって減価償却になるかは異なります。原則は10万円以上は備品で複数年で経費計上。10万円未満は消耗品で一括経費。

あとはライト、インターホン、冷蔵庫、洗濯機なども経費になりますね。

その他経費

軽めの経費になるものを列記。

・税金
土地、建物の固定資産税、不動産取得税、都市計画税、収入印紙代

これらの税金も経費になる。

・損害保険料
火災保険と地震保険に入るのでその費用。

・賃貸仲介不動産会社への費用
いわゆる管理会社への費用。
入居者募集のための広告宣伝費。

・管理費、修繕積立金
修繕積立金も今年の経費になるってのが驚き。
本来は修繕が完了した年に経費計上になるが一定の条件を満たした場合は支払った月に経費計上ができる。

参考
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/12.htm

・借入金金利(金利部分が経費)

・雑費(消耗品費、交通費、通信費)

当然ですが物件を内見に行ったりしたときの交通費とか、宿泊費とか。法人ならその時の日当手当が経費になる。
あとはパソコンを買ったりWEBで調査するためにインターネット契約をしたた通信費になるし。スマホの購入代金も経費。

・税理士の顧問料や確定申告代行費用
忘れちゃならないのが自分で確定申告するのではなくて税理士にやってもらう場合の費用。税理士代はウチは月4万円、決算月は20万円かかるので年間60万円もかかってます。

法人で不動産を購入すると節税になるのか?

以上のことを考えると「たいして節税にならない」というのが私の感想です。

もし法人で今年1000万利益が出そうだから1000万の物件を買って節税しようと思っても今年の経費になるのが50万円ぽっち。

現金で1000万円払ってマンションを買ってしまうと手元のお金がなくなってしまうのに50万しか経費にならないので、950万円が利益になっちゃって。それに課税されるのでだいたい30%とすれば300万弱の法人税が取られるわけで。

手元に現金がないのに300万弱の税金がとられるのでは逆にツラクなるじゃないか。

融資を引いて自己資金を使わないでローンで物件を買うなら手元に現金がのこるから、そこから法人税を払えばいいのでそっちの方が気が楽。

ただ2年目以降に毎年50万の出費を伴わずに経費になっていくのはウマイと思います。
けど不動産事業ですからそれ以上の家賃収入が入ってくるはずで。不動産を買うことで節税を考えるのが間違ってたなと思いました。
不動産はやはりあくまで事業。節税に使うんじゃなくて利益出してナンボ。

サラリーマンや医師の不動産投資で節税になるケース

これはサラリーマンや医師で個人の年収が高い人なら不動産で最初は節税になるよ、という話です。

所得=給与-不動産購入で使った費用+家賃

不動産を買うときは、前述のように減価償却費の他に仲介手数料、登記代、司法書士報酬、リフォーム費用、広告宣伝費などがかかります。これらはその年に一括で経費になりますので。初年度だけ経費になる額が多いことが考えられます。

そうすると年収が高い人でも所得がその年だけ安くなって年末調整で既に支払った所得税がいくらか戻ってくる可能性があります。

高年収の人は法人を作って節税

あとは高年収の人は法人を作って、法人で不動産を買うことも節税になります。

これは税率差による節税です。

個人の税率 15%~最大55%
法人の税率 26~34%

ということを考慮します。

個人での給料+不動産所得が900万円を超えると税率33%になるので、法人を作って法人で不動産を買った方が節税になるという話。

【所得税率】
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23%
900万円を超え 1,800万円以下 33%
1,800万円を超え4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

国税庁のHPに掲載しているそのものです。

4000万円を超えると所得税で45%、住民税で10%で合計55%になります。

なので給料+不動産所得が900万円を超えてくるなら法人設立を考え始めるとよいと考えられるが、法人を作るのは面倒なので1800万を超えたら考えるぐらいで良いという意見もある。

不動産会社のセミナーや税理士が教えてくれない残念なお知らせ

不動産会社のセミナーとか、税理士から教えてくれないということは無いのですが、なぜか自分から積極的にこの話をしてくれない傾向があります。結構重要なのに。

高年収のサラリーマンや医師が法人を作ってそっちで不動産事業をやっていくデメリット。

・法人設立の登記ために株式会社28万、合同会社13万かかる。

・法人の確定申告はとても難しいので税理士にお願いすることになる。年間50万円ぐらい。

・法人で利益が出てると5~7年に1回税務調査が入る。この時も税理士にお願いすると20万ぐらいかかる。

・法人で利益が出ると法人の財布にお金が貯まっていくが、社長でもそのお金は自由に引き出しできない。★これが最大の問題。

【法人のお金を自分のものにする対策】

節税ばかり考えていると自分の手元に残すお金、自分が自由に使えるお金が思ったほど残らなかったりするので気を付けたい。

法人のお金を引き出すには次のパターンしかない。

①役員報酬で受け取って個人の財布に入れる
②退職金で受け取る
③株主配当

法人を設立するということは自分が株主になることなので法人から株主配当を払えます。が株主配当は所得税住民税が合わせて20%ですが法人の経費にならないでウマミが無い。

給与(役員報酬)で受け取るということは結局サラリーマンの給料と同じになるので所得税がかかる。ついでにボーナスで受け取るのは法人の経費にならないので意味が無い。

最後の退職金で受け取るが一番多い。、退職金にかかる所得税は税率が安い(1/2して勤続年数×40万円控除後に×税率)のでこれが最もよいやり方になる。が退職金なので1回しか使えない。

ということは法人で利益が出てる間はずっと法人にお金をプールしておいて、サラリーマンを65歳で退職したら、その後で法人から給料を取るようにするしかない。

それで自分の好きなタイミングで退職して退職金を貰う。その時誰かに社長をやってもらうかは考える必要がある。

最後もう1つ。

④親族に役員(社員)になってもらって役員報酬(給与)を払う

例えば妻を役員にして毎月8万円を役員報酬で支払えば年収96万円。妻は扶養の中なので所得税も住民税もかからない。社会保険料も払わなくていい。

ただし社員だと勤務実態がないと税務署に認められないので注意しないといけない。

以上。