東千葉駅チカの区分マンションに買付を入れてみた

今月の頭に千葉駅の物件を見に行った時に、その時ご対応いただいた不動産屋さんとは別件を見ていました。

この物件、オーナーチェンジ物件なので部屋の中を見ることが出来ないのでせめて外観でも見ておこうと思った物件です。

場所は千葉駅から徒歩10分で、東千葉駅チカの区分マンションです。

千葉駅のついでにもう1つのマンションを下見

せっかく1時間以上かけて千葉駅に来たんだからもう1つマンションを見ようということになりました。

こちらのマンションは楽待で見つけたオーナーチェンジ物件です。

物件のマイソクや詳細

少し前にチェックしたときは400万円で売りにでていたのですが、現時点では380万円で売りに出ていました。

オーナーチェンジ物件で家賃は41000円。表面利回りは13%弱。

面積は16㎡強。RC7階建てマンションです。管理費修繕積立金はあわせても1万円弱。古いとは言っても新耐震基準マンションに該当します。

首都圏を中心に1R, 1Kマンションで500万以下のものを探していた中では高利回りでした。この1週間前に八王子の物件を見学させてもらいましたが、その物件はとても素敵だったので私は八王子の物件を買おうと思っていたのですが、やっぱり今回のOC物件にしようかなと思いました。

物件の外観をチェック

物件は9階建てのマンションでタイル貼りです。オートロックなので中が見えません。本当に賃貸中なのかも郵便ポストからはチェックできませんでした。

外観と小さなロビーぐらいしか見るところがないので物件の表、裏を回ってみてそれだけで終了して帰宅しました。

東千葉駅について調査

東千葉駅の駅チカ徒歩数分ということで事前にGoogleマップを使って様子を見たのですが、コンビニもスーパーも飲食店もろくすっぽありません。

東千葉駅には路線が2本走っているものの通勤時間以外は1時間に2本しか出ないような残念な駅です。昔はここが千葉駅だったんだそうで、それが移転して今の千葉駅に移動して、昔の千葉駅がしょうがないから東千葉駅ってことで形だけ残したんだとか。

千葉駅から徒歩10分だから徒歩圏内ではあります。

東千葉駅は本当になにもない駅です。この前の台風で屋根が飛んでしまったことで話題になったぐらい。

あと駅の南側にハミングロードパルサという謎の名称の商店街があります。商店街があるということは賑わってるのかと思いきや、まったくダメ。昔は居酒屋や中国・韓国系の風俗街だったそうで、それが今は無くなってシャッター街。

はっきり言って東千葉駅の価値はあまりなさそうに思いました。他に価値がありそうなのは保育園、市民会館、公園、ドンキホーテ、病院があるのは良い点かも。

この時点で将来的な区画整理や市街地再開発事業もありません。

従ってこの物件の価値は駅徒歩数分、千葉駅からも徒歩10分の立地というだけでしかなさそうです。

不動産屋に電話

帰りがけによったスーパーで休憩中に不動産屋に電話を入れてこの物件を買いたい旨を伝えました。

オーナーチェンジ物件なので次の点をヒアリング。

  • どんな人が住んでいるのか
  • 中の設備に問題は無いか
  • WEB上に写真があるがこれは何か
  • 買う場合はどんな手続きをすればよいか
  • 重要事項に係る調査書を送ってもらえるか
  • なぜ売りにでているのか

こんなところです。

玄人の投資家にしてみればもっとヒアリングすべきことはあるだろ!と突っ込まれそうですが。。

どんな人が住んでいるのか

→高齢者の1人暮らしで近所に子供が住んでいるものの1人で生活しているそう。また生活保護受給者ということも判明。

中の設備に問題は無いか

→部屋の設備に関してはわからないとのこと

WEB上に写真があるがこれは何か

→これは以前撮った別の部屋かもしれないとのこと

重要事項に係る調査書を送ってもらえるか

→自主管理のマンションなので管理組合に請求する。が、すぐは出てこないと思う。

なぜ売りにでているのか

→整理のため(なにの?わからない)

こんな感じ。

あとは買付申込書を送ってもらうように言いました。

台風が来てるので様子見してから買付申込書を送った

あまり急いでもいいことが無いので、週末の台風を無事にやりすごしたら買付申込書を送ってみようと思いました。

ここまで首都圏を探して500万未満の利回り12%以上のいい物件に巡り合っていないので、オーナーチェンジだけどこれで決めちゃおうと思いました。

台風は特に問題なかったみたいです。

それで初めて買付申込書を書いてみました。書式はあるんだけど何を書いてよいかわからないですね。

買付申込書を出すとほぼこれは契約前段階だから法的なしばりはないもののキャンセルすると印象が良くないとどの本にも書いてあるので慎重に。

色々と確認したいことがあるのに(重要事項にかかる調査書とか、設備を入れた年月日とか、賃貸契約書とか)そういうのを確認する前に買付申込書を送っていいのか不安に思いながら。

まずはエクセルに記入してメールしました。

  • 物件名
  • 取引価格
  • 氏名 印鑑
  • 生年月日、年齢、性別、TEL
  • 住所
  • 購入目的
  • 契約日時
  • 手付金、中間金、残金
  • ローン利用
  • 借入額
  • その他条件

こんな感じ。条件部分にも色々と記入しました。各種書類を確認した結果ではキャンセルする可能性があることと、この申込書の有効期限は2週間とすることなど。

同時に複数の買付申込書が来てるらしい

数日して不動産屋から電話がありました。
私の他にも同時に3人ほど買付申込が来てるとのこと。ウソん。だってこの物件だいぶ前から掲載されてるけど売れてないじゃん。

でも私が一番早く買付申込書が届いて、かつ指値は入れてないので私が一番高値です。

普通であれば自分が買い手になれるはずだけど。

中には買い上がる(値上げしてでも買いたい)人もいるとか。

それが本当かどうかはわかりません。他人の買付申込書なんて見れない訳だし。不動産屋や売主の交渉術の1つかもしれませんし。値段があがるようなら要らないと決めてるのでどうでもよかったのです。

こういうのって順番じゃなくてオークション制なんでしょうかねぇ。仕組みがよくわからないけど売主は売りたい人に売るっていう権利を持ってるんでしょうか。不動産業界の商習慣がわからないので何とも言えない。

先日訪れた不動産屋で僕が買いたいといったら買付申込が来てるので3番手だから無理だと言われたので、僕は順番だと思っていたのですが。

コンサル料が欲しいとのこと

不動産屋から連絡がありまして。380万円の値段から350万円に値下げ交渉してみるから差額の30万円をコンサル料としてもらえないか、とか。

うーん。意味がわからない。値下げした分を不動産屋がとったら実質値下げしてないじゃん(笑)

それに複数の買付が来てて値段が上がりそうって言ってたような?

法的にはどうなの?自分には経験がないので判断ができない。取り合えず税理士に損しないか聞いてみようと思って保留にしました。
税理士に聞いたところ損しないし問題なさそうということが判明。

コンサル料は今年の経費になるので今年利益が出てるならそれでよし。350万円が物件価格になりそれを数年かけて減価償却していくから結局経費になる分は経費になるからどちらでも構わないことがわかりました。

とりあえず不動産屋は値引きできるかチャレンジしたいということなので、こちらとしては問題ない旨を伝えました。

WEBで色々調べたらコンサル料を不動産屋に支払うのは問題ないという記事を見かけたので、普通に行われていることなんだろうと思います。

それにしても売主からしたら380万円貰えたはずのものが350万円になったら(おそらく内緒なんだろうけど)あまり納得いかないと思うんだけど?

自主管理物件ゆえ重要事項に係る調査報告書が出ない

通常はマンション管理組合が管理会社に委託をしているので、その管理不動産会社がマンションの「重要事項にかかる調査報告書」を作成しているのだそうですが、今回の物件はそれがありません。

仲介の不動産屋から重要事項にかかる調査報告書をマンション管理組合に請求をしているもののすでに3週間近く書類がでてきません。

4年前に作られた重要事項にかかる調査報告書のほうは見ることが出来ました。問題なさそうに見えます。

このまま書類が出ないようであれば誰もこの物件を購入できないと思うんだけど‥

聞くに自主管理のマンションではこういうことがあるんだそうです。

管理組合がちゃんと機能していないんでしょうか。困りました。

このまま長引くようではこの物件はあきらめて‥というかすでに他の物件を探し始めているところです。

1つの物件に固執しすぎて時間ばかりかかるのは私としては得策ではありません。

管理費・修繕積立金が滞納されている

初めて見るこの書類。意外とあっさりしているものです。仲介の不動産屋が理事長からヒアリングした内容を転記したものだそうです。

管理会社が作ってないので、そのときそのときの仲介不動産屋のフォーマットで作成されるのでしょう。

さて、一番気になってた管理費・修繕積立金ですが、なんと滞納者がいることが判明しました。

管理費   ¥6680 →  滞納 ¥728120
修繕積立金 ¥3000 →  滞納 ¥327000
修繕積立のプール金¥738801

これってどうなんでしょう。普通なのかな。

調べたところ

1年以上の滞納者がいる組合は15.9%
全住戸の1~2%が滞納者、というマンションがほとんど。
データによると大規模マンション501戸~中ぐらい76戸では1年以上滞納者がいるのが多くなってくる。

なんだそうです。だからこのマンションは15.9%に入っちゃってるわけで、この時点であまり買う気が失せてしまいました。

滞納額を割り算すると327000÷3000円で、のべ109か月分滞納されています。これが1人が滞納してるのか3人が滞納してるのかわかりません。

4年前の重要事項にかかる調査報告書を見ると滞納は無さそうなので、この4年間で3人が滞納しはじめたってこと・・??

築30年の物件で30戸入ってるから普通に修繕積立金がプールされてるとすれば3000円×30戸×12×30年=3240万円。これが現在のプール金が73万円なのでどこかで大規模修繕をしたのかもしれません。

けど、大規模修繕の履歴を見ると、駐車場を駐輪場に換えたのと外壁防水工事をやったの2回しか書かれていない。普通10年に1回ぐらいで大規模修繕するよね。

管理費・修繕積立金の滞納者がいることによるデメリット

滞納者がいることのデメリットを調べてみました。

これはもう不公平感が生まれてくるということです。管理組合内でのモメ事が増える可能性が将来的にあります。

滞納が増えてくると普通は管理組合が管理会社に依頼して督促をしたり、最悪なケースでは訴訟・差し押さえといった手順を踏むようになっているようですが、自主管理の場合はそこまでやるのか、という話もあります。

また修繕するときや将来の大規模修繕で誰かが多めに払わなければならないなど、将来の問題の火種になる可能性も。

そのときいちいち管理組合に呼ばれて集まるのも面倒です。

私は初めての購入なのでこういった物件には手を出さないのがよさそうです。

不動産屋に確認、物件をリリース

その後電話で確認しました。滞納者は1人で約10年間ずっと支払ってないんだそうです。(滞納の時効は5年なので半分はもう責任が無いってことに。)

4年前の重要事項にかかる調査報告書には書かれてないけど?

これは書き漏れだそうです。管理会社が管理してないので、こういうこともあるとかで。

それから修繕積立金が30年で3000万近く貯まっててもおかしくないと思う、という質問をしたところ、どこかで(というか通常は10~12年で)大規模修繕をするので、大規模修繕の履歴情報も書かれていないとのこと。

うーん。ダメですね管理しきれてないじゃん。自主管理の恐ろしさを理解することができました。いい経験です。

残念ですが今回の物件はあきらめることにしました。利回りは良かったのですがいつか問題が出そうです。

不動産屋さんにはいろいろ動いていただいて申し訳ないけど、さすがに今の自分の手におえる物件ではないなと思いました。

でも他にも買付が入ってるみたいだし、いいよね。