千葉駅徒歩5分の築古区分マンション450万円を視察

今日は千葉駅徒歩4分の物件を見学させてもらうことになりました。

2週間ほど前から楽待で物件を発見して観てみたいリストに入れていた物件です。

■不動産屋さんに電話

例によって例のごとく電話。

不動産屋にメールしたり、SUUMO等から資料請求しても連絡が来ないことを学習した私は電話に固執します。

電話した先は住宅情報館という有名な店舗を展開しているところです。外観もかわいくて入りやすいし店舗内に子供の遊び場があったりして印象が良いところです。

今回の物件は最初から中を見学したいと思っていたので、電話をして要件を伝えました。

土日は家族連れが多いと思ったので平日の昼を指定しました。

ここでミスったのは、この物件マイソクだと外観は掲載されてるものの部屋の中の写真が無いのです。部屋の写真が無いケースではいまだに荷物があったり人に見せられる状態じゃないことがあります。

そこをヒアリングするの忘れた(;´・ω・)

でもま、いいや。千葉駅には行ったことが無いのでどっちにしろ街を見ておきたいと思っていたので無駄足だとしても行くことに意味があると思いました。

■事前に物件について調査

築年は1980年6月なので新耐震基準マンションではありません。築39年のなかなか古い物件です。
価格は450万円のワンルームで面積26㎡。7階建ての5階部分。

管理費が8700円、修繕積立金は3330円と比較的安めですね。管理費が高いですが自主管理です。

今のところ500万円未満で物件を探しているのでその中では高めな物件ですが、千葉駅徒歩4分の好立地。しかも駅の西側は市街地再開発事業がすすめられていて令和2年3月に工事終了となる計画です。

私が千葉駅まで見学にいったときは千葉駅西口は未だA地区は工事が終わっていましたが、B地区は建物は見えるけどまだ途中。これがあと数か月で完成するんだろうか、というぐらい工事中でした。A地区からB地区への歩道橋も未完。

将来的に非常に良物件になるだろうと予想しています。

homesのアーカイブを見ると、その物件が過去にどれぐらいの価格で取引されていたのかを見ることができます。

「ホームズ 物件名」で検索。

ちなみにリーマンショック後からまだ復帰していないであろう2012年時点では、同じ広さの部屋が340万円で取引掲載されていました。それが450万円なのでだいぶ復旧したのか、千葉駅再開発の影響なのかはわかりません。

同じ物件の家賃は3.9万円ですね。これが共益費込みで考えてよいのか、まだ私にはわかっていません。

例えば共益費3000円を追加すれば収入は42000円になります。年間50万4000円。表面利回りは11.2%に。

もし価格交渉ができて400万円で購入できれば、表面利回りは12.6%なので本にも掲載されていた中古の目標表面利回り12%を超えます。

千葉駅徒歩5分で1R賃貸需要も高いので長くこの物件は活躍してくれるかも!とちょっと思いました。

■千葉駅の物件の不動産屋さんへ

さて、まずは問い合わせをさせていただいた住宅情報館様を訪問しました。

今回ご担当の方が居ないということで代わりの営業の方にご案内いただきました。

2歳の子供と妻と行ったのですがドリンクを用意してくれたり、易しいお姉さんがキッズエリアで子供の相手をしてくれたりと感激しました。

お客さんは私たちしかいません。

あとから老夫婦が入ってきたぐらいですね。やはり読み通り平日の昼は来客が少ない!

さて物件ですが楽待の掲載画面には間取りしか公開されてなくて、部屋の中の写真がありません。写真は無いのですかと聞いたところ無いとのこと。

しかも営業マンの方もまだ中を見たことないとのことでした。

まだ居住中なのではと思い聞いてみましたが、住んでる人は居ないと。しかし中に品物がまだ片付けてないらしいとのことです。

私は今のところ現金で買える500万円から不動産賃貸をスタートしたいと思っているので、もしこの物件が450万円プラスでリフォーム代が結構かかるようなら諦めなくてはと思っていました。

この物件は想定では4万円前後の賃料で貸せると考えていて、表面利回りは11.20%です。もしリフォームでトータル600~700万になるようなら利回りが悪いので乗るべき物件ではないと考えます。

もし費用が700万円で、賃料42000円なら利回りは7.2%とかなりつらくなります。千葉駅目の前でこの利回りならOKを出す投資家もいるかもしれませんが。

■千葉市、千葉駅とはどんなエリアなのか

地域の不動産屋さんに行った際には必ずこのエリアがどんなエリアなのか。ワンルーム、1K、ファミリータイプどの部屋が需要があるのか、駅周辺のことなどをヒアリングするようにしています。

ところでスタッフさんに聞いてみましたが新築担当なのかわかりませんが、急遽私を担当してくださった営業マンの方は中古区分マンションにはあまりお詳しくない様子で駅周辺の特徴なども把握されてなかったご様子。

個人的に調べた範囲では、千葉駅は千葉県千葉市中央区に該当します。

1R, 1Kの需要が非常に多く50%を占めます。空室率は25.8%なので全国平均よりも空室が多めです。(空室率は20%未満を目指したい)

https://toushi.homes.co.jp/owner/chiba/

同じ千葉市でも若葉区は千葉駅のかなり東側のエリアですが賃貸需要としては1R, 1Kは23.8%と低く、このエリアでは1R, 1Kをやるべきではないことはわかっていました。

私が探していたのは千葉駅徒歩10分圏内の500万円未満でスタートできるか、です。中央区はまさに1R, 1Kエリア。独身や学生で駅にアクセスしやすい物件が人気だろうと思います。

この周辺は大学も多いのでいくら古いマンションでも駅チカなので部屋は埋まると想像します。

スタッフさんからこの周辺の1K, 1Rの家賃相場実績をプリントしていただきました。初めてみたレインズの画面!

それによればやはり賃料は4万円前後だろうとのことでした。

ということで一通りおしゃべりをしてから、住宅情報館から該当のマンションまで移動することに。

■千葉駅の物件を見学した

マンションは築40年近いとはいえ外観はとても綺麗です。自主管理ながらしっかり管理されているように思います。

1階は店舗が入っていて営業しています。2階から上の階にも法人事務所や税理士、行政書士の事務所が入ってたりするような商業ビルのようでした。

私が目的に来たお部屋は5階にあって、この階ぐらいから居宅もあるみたいです。

営業マンさんにスリッパを2つお借りして部屋にイン。2歳児の子供は抱っこ。

角部屋ですが入ってみると、かなりゴミゴミしています。掃除の途中どころか掃除をする気が無さそう。

荷物は売却が決まったら搬出する、とのことでした。これで売れるんだろうか。。?

先見の明がある投資化ならこの状況を見てパパッとリフォーム後のイメージができて、費用も算出できて、これは「買いだ」となるのかもしれない。

キッチンも水垢やサビが凄いですし掃除してないのがわかります。お風呂とトイレはユニットで何年も使ってないせいか汚れがすごいので綺麗なクリーニングが必要。タバコと灰皿が置かれていたので喫煙されていたのでしょう。部屋のニオイはありませんでしたが。

壁紙も剥がれてます。電気ははいるので問題なし。洗濯機が無いと思ったらバルコニーに蛇口が付いていて外で洗濯するようですね。排水もここでやるんだそうです。こういったタイプは初めて見たので圧倒されてしまいました。

そして最も驚いたのがキッチンの横にあるボイラー(給湯器)大人2人分ぐらいの大きさ(楯も横も)の機械が置いてあって、これもボロくてなんじゃこりゃ!?という感じ。

古い物件を見るとこういうオーパーツ(言い過ぎ?!)に遭遇するんだなぁと改めて驚き。

この物件をやるにはこのボイラーを修理して使うのか、取り外して小さめの給湯器を備えるのか。営業マンさんに聞いてみたら、フルリフォームが必要ですね。150~200万円はかかりそうとのこと。

自分もそう思いました。加えてボイラーの扱いがわからず‥この物件はあきらめることに。

買う意思を見せられず不動産屋さんの営業マンには申し訳ないと思いましたが致し方ありません。

ここでお開きとさせていただきました。また他の物件で見たいのがあれば連絡させていただくことになりました。

部屋の中が非常に汚くて靴下で入ったらめちゃくちゃ汚れていたでしょう。盲点。古い物件を見るときはできればスリッパ持参で行った方がよいことは勉強になりましたね。

■今回の学び

  • いきなりサイトから電話をして見学の予約を入れて店舗に行って見学してもよい
  • サイト上で紹介されている物件で、室内の写真が無いものはあえて掲載していない。室内が汚れている、荷物が片付けられおらず載せられる写真が無い。
  • 電話の時点で室内の様子を聞いておけばよかった。(フルリフォームが必要かぐらいはあらかじめ聞いておけば別に見学する必要もなかった。)
  • 不動産屋さんでも担当が違うと知識の偏りがある
  • 自分がWEBを使って探した家賃相場は概ね当たっている。WEBの情報は信用できる。
  • 余裕があればスリッパを持っていくべし