地元柏の不動産屋を直接訪問、賃貸需要を聞いてみた

いままで楽待、SUUMO、ATHOMEを使って5件ほど気になる物件の資料請求を行ってきました。

ところが2週間近く経つというのに1社からも資料が届きません。いったいどういうことなのでしょうか。

はやくも不動産業界の洗礼を受けています。やはり初心者や低属性の自営業者では反応すらしてもらえないのでしょうか。

このまま返事を待っているだけでは埒が明きません。いっそのこと地元の不動産屋さんを訪問してみよう、ということにしました。

詳細を確認したかった物件

今回私が気になっていた物件は柏駅から徒歩30分以上かかりますが、バス8分徒歩1分のファミリータイプマンション3LDKです。

1978年3月築の建設から41年もたつマンション。いわゆる団地に属するものです。このエリアには周辺に同じような5階建てのエレベーターが無いマンションが10数個建っています。

このマンションの2階、3DKの55.9㎡が250万円で出ていました。管理費3000円/修繕積立金7000円です。

物件の室内写真が無い物の同じマンションから他の部屋が売りに出ていたので部屋の間取りは確認できていたのですが。他の4階の部屋ですと63㎡で価格が450万円なので、この部屋は安くていいなと思ったのです。

コンビニは徒歩1分ですがスーパーまでは1kmほどあります。他の団地はスーパーが近くバス停が遠いという立地です。

駅から離れたファミリータイプマンションなので家族あるいは高齢のご夫婦が暮らすようなイメージでいましたから、スーパーが遠いのは難点かなと思っていました。あとは駐車場があるかどうかです。

柏市の不動産会社「向陽さん」を訪問

家から近いこともあってアポなしで訪問しちゃいました。平日の昼間なのでわりと忙しくない時間帯を狙ったのですが。

営業マンのかたは外に出ているご様子で、受付の女性の方にご対応いただき、その後、社長さんにご対応いただいちゃいました(恐縮

さっそくお目当ての物件のマイソクを自宅で印刷してきたので、それを見せたところ次のことが判明。

この物件は向陽不動産が買い取った物件で、中は入居者が退去した後の状態でリフォームが必須。だから室内写真はWEBに公開できていない。

業者に見積もりを取ったところフルリフォームで350万円はかかると言われている。また床が歪んでいるかもしれないと言われてるそうです。

ガビーン。てことは250万円で買ってもリフォーム350万だから、600万円でスタートってことになっちゃいます。
この周辺の3LDKなら5万円~6万円で貸出ができるので、5万×12÷600万=利回り10%ということです。

私は本で勉強して都心から離れたベッドタウンの中古は利回り12%を目指せと思っていたのと、現金500万円で買える物件を探していたので、この時点で残念ながら諦めざるを得ませんでした。

ついでに柏市について色々と聞いちゃいました。私自身は柏市に来て5年になりますのが、実はあまり柏市について詳しくないのです。

本当は1R, 1Kのマンションを探してこの周辺をウロついていたのですが、社長さん曰く、柏市で1R, 1Kはやめた方がよいとのこと。昔は若者が居て柏からアクセスできる大学も多いので物件の数が多い。それでいて最近は若者も減っているし供給過多になっている背景があるそう。

柏でやるならファミリータイプの方をお勧めしてもらいました。

自宅に帰ってからWEBから情報を拾っていったところ、柏市の1R/1K/1DK需要は37%とかなり低めです。いっぽうで1LDK~3DKまでの需要が50%を超えるほどなので、確かに柏市で不動産投資をするならファミリー向けでやらなければいけなかったのだと改めてデータでも確認できました。

その後、社長さんがいまお客さんから売ってほしいと言われている物件が今週でるんだけど、情報メールしましょうか?と言っていただきました。

駅徒歩10分以内の3DKマンション。オーナー入居者の荷物が大量にあるので、今週様子を見てくるので、その結果がわかればお知らせいただくことになりました。

これはとてもありがたいですね。
このような物件はたびたび舞い込んでくるそうで、タイミングよく来た投資家やよく取引がある投資家に案内を出すようです。

いわゆるレインズに乗る前の物件。そういう物件は一度見てみたい。

予告されていた物件の情報を教えてもらった

さて数日が経過してメールをいただきました。

  • 築年数はかなり古く、荷物が山積している状態。フルリフォームが必要。
  • 想定では400~500万円での売りになるだろう、とのこと。
  • 同時に買主を探すように言われているので、他の買い手がついたら売れてしまう。

現場の写真は撮れていないけど、一次情報ということで私宛に送っていただきました。

今回も物件価格とリフォーム代を含めると500万を超えてしまいそうです。それに加えて、私は法人で購入を考えているのですが法人の決算月が近くありまして、それまでに取引を終えたいものの、まだ荷物の整理ができていないのでいつごろの引き渡しになるかわからない状況でした。

なのでいったんこの物件は私も保留にいたしました。